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Wer sein altes Elternhaus geerbt hat, weiß, welch kniffelige Entscheidung auf den Besitzer zukommt: Soll man den oft bröckelnden Putz behalten, Geld investieren und sanieren, oder doch besser verkaufen?
Diese Frage taucht im Gespräch mit Immobilienbesitzern immer wieder auf. Die Antwort lässt sich nur in Zahlen gießen. Nehmen wir zum Beispiel ein annähernd hundert Jahre altes Haus in einer rheinischen Großstadt mit jährlichen Kaltmieten von rund 100.000 Euro. Die letzte Renovierung ist schon ein paar Jährchen her und falls man jetzt nicht die Handwerker ruft, bringt das Haus etwa 17 Jahresmieten.
Dieser Wert sinkt, wenn man noch weitere zehn Jahre mit der Renovierung wartet, sehr wahrscheinlich auf 13 bis 14 Jahresmieten, also auf etwa 1.350.000 Euro. Das ergibt eine Rendite von 4,6 Prozent vor und 2,3 Prozent nach Steuern. Rechnet man die Kosten von 15 Prozent der Mieterträge (ohne Instandhaltung) ein, sinkt die Rendite auf 3,6, beziehungsweise 1,7 Prozent jährlich.
Lohnt sich die Renovierung denn überhaupt? Die Frage ist nicht so einfach zu beantworten, doch klar ist: Es gibt kaum Alternativen! Festgeld zu 0,01 Prozent jährlich ist ebenso wenig verlockend wie Staatsanleihen zu 0,1 bis 0,2 Prozent Jahresertrag oder Unternehmensanleihen mit Jahreserträgen unter 1 Prozent. Wer sich nicht ins unsichere Aktiengeschäft stürzen will, hat folglich kaum eine Wahl.
Nehmen wir an, unser Hauserbe hat auf seinem Konto 500.000 Euro und überlegt, davon 300.000 für die Hausrenovierung abzuzweigen. Der Nutzen der Investition ergibt sich, wenn man diese 300.000 durch die noch zu erwartende restliche Lebenszeit teilt. Angenommen, diese beträgt bei unserem Hauserben 20 Jahre, so kommt man auf 15.000 Euro. Das wiederum bedeutet, dass die Mieten pronto um 15 Prozent erhöht werden müssen.
Kein einfaches Unterfangen angesichts der Kappungsgrenzen in zahlreichen Städten, die innerhalb von drei Jahren eine Gesamterhöhung der Mieten um maximal 15 Prozent vorschreiben. Um die investierten Mieten innerhalb von 20 Jahren wieder hereinzubringen, müsste die Miete pro Jahr um weitere 10 Prozent erhöht werden. Bei einem Anstieg von nur 5 Prozent lägen die „Außenstände“ nach 20 Jahren noch immer bei 135.000 Euro! Bei dieser Rechnung ist noch gar nicht berücksichtigt, dass Sie für Ihr Geld auch gerne Zinsen hätten.
Fazit: Mit einer Sanierung den Wert eines alten Hauses zu erhalten, mag in Toplagen in Stuttgart, Hamburg oder München funktionieren, doch meist bleibt das ein unrealistischer Wunschtraum.
Nur Geld in das Haus zu investieren, weil man nicht weiß, was man sonst damit tun soll, ist kein Ausweg. Aber es gibt eine Lösung! Was halten Sie von der folgenden Variante? Sie verkaufen das Haus nicht, investieren aber nur 100.000 Euro in die Renovierung. Die restlichen 200.000 Euro legen Sie trotz allen Unwägbarkeiten in Aktien an. Mit dieser Mischung können Sie meiner Meinung nach nur gewinnen. Das Haus bleibt für Ihre Erben erhalten und wirft nach der Renovierung eine jährliche Rendite von 5 Prozent ab.
Und wenn Sie mit Ihrem Geld nebenbei auch noch Gutes tun und das Finanzamt ärgern möchten, dann spenden Sie einfach – natürlich gegen eine Quittung – Jahr für Jahr 10.000 Euro für einen guten Zweck!
