Baufinanzierung ohne Eigenkapital – was ist möglich?
Die Mieten steigen, die Zinsen verharren auf einem Rekordtief – ein guter Zeitpunkt, um Immobilien zu kaufen! Mindestens 20 Prozent Eigenkapital sollen Bauherren dabei einbringen, heißt es jedoch nach alter Schule. Wer nicht über ausreichend Ersparnisse auf dem Konto verfügt, hat das Nachsehen. Doch unter bestimmten Voraussetzungen ist auch eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich – mit einer Vollfinanzierung. Mit der KVB-Finanz legen Sie den Grundstein für Ihre Zukunft als Immobilienbesitzer – informieren Sie sich jetzt!
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Was bedeutet Baufinanzierung ohne Eigenkapital?
Baufinanzierung ohne Eigenkapital bedeutet, den Kaufpreis einer Immobilie ohne eigene finanzielle Mittel zu stemmen und über einen Kredit zu finanzieren.
Bei einer solchen Finanzierung deckt der Kredit die komplette Summe für das Haus oder die Wohnung ab. Doch bei einem Hauskauf beschränken sich die Kosten nicht auf den Kaufpreis der Immobilie beziehungsweise die Baukosten. So kommen allein die Kaufnebenkosten hinzu. Ihre Höhe variiert von Bundesland zu Bundesland. Insgesamt können sie jedoch bis zu 20 Prozent der Baufinanzierung ausmachen.
Darunter fallen folgende Posten:
- Grunderwerbssteuer
- Notarkosten
- Maklergebühren
- Gebühren für das Grundbuchamt
100-Prozent-Finanzierung oder Vollfinanzierung: Möglichkeiten der Baufinanzierung ohne Eigenkapital
Für die Baufinanzierung ohne Eigenkapital existieren zwei Möglichkeiten: die 100-Prozent-Finanzierung und die 110-Prozent-Finanzierung.
Die 100-Prozent-Finanzierung stellt die Finanzierungsform dar, bei der ein aufgenommener Kredit den Kaufpreis der Immobilie vollständig trägt. Die Nebenkosten, die beim Kauf anfallen, bezahlt der Käufer mit seinem Eigenkapital.
Bei der 110-Prozent-Finanzierung deckt der Kredit über den Kaufpreis hinaus auch die Kaufnebenkosten für die Immobilie. Der Bauherr bringt damit keinerlei Eigenkapital in die Baufinanzierung ein. Das schlägt sich auf die Konditionen des Darlehens nieder. Je nach Höhe der Nebenkosten lässt sich bei dieser Möglichkeit auch von einer 120-Prozent-Finanzierung sprechen. In jedem Fall handelt es sich letztendlich um eine Vollfinanzierung.
Wie wichtig ist Eigenkapital für die Finanzierung?
Steigende Mietpreise und anhaltend niedrige Zinsen für Kredite veranlassen immer mehr Menschen dazu, sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Im Normalfall nehmen Sie für die Baufinanzierung einen Kredit auf, stemmen aber einen wesentlichen Anteil der Summe durch Ihre Ersparnisse. So hieß es lange Zeit von Banken, dass Bauherren mindestens 20 Prozent des Kaufpreises mit Eigenkapital finanzieren sollen.
Dabei gilt: Je mehr Eigenkapital für die Baufinanzierung, desto besser. Denn ohne eigene finanzielle Mittel gehen Sie bei der Finanzierung einer Immobilie ein großes Risiko ein.
Eigenkapital sichert die Baufinanzierung ab
Die finanzielle Situation kann sich manchmal schneller ändern als gedacht. Und die Änderungen wirken sich unmittelbar auf Ihre Zahlungsfähigkeit aus.
Bei Arbeitslosigkeit, und sei sie nur vorrübergehend, oder bei einer Krankheit können Sie die monatliche Rate vielleicht nicht mehr bedienen, mit der Sie die Baufinanzierung abzahlen. Ein Unfall oder eine Schwangerschaft können die finanzielle Situation genauso schnell ändern wie eine größere ungeplante Ausgabe.
Geraten Sie bei der Abzahlung des Kredits für Ihre Immobilie in Zahlungsschwierigkeiten – sei es verschuldet oder unverschuldet – kann der Traum vom Eigenheim schnell in ein finanzielles Desaster führen. Können Sie die Raten Ihrer Baufinanzierung nicht mehr tilgen und verfügen Sie über keinerlei weitere finanzielle Mittel, hat die Bank das Recht, die Immobilie zu verkaufen, um die offenen Forderungen zu begleichen.
Das Risiko lassen sich Banken mit höheren Zinsen bezahlen
Letztendlich dient die Immobilie bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital der Bank als Sicherheit. Damit sichert sie sich ihr Risiko ab. Durch den Verkauf des Hauses lassen sich offene Forderungen ableisten, wenn der Kreditnehmer die Raten nicht mehr begleichen kann.
Auf den bei einer Vollfinanzierung zusätzlich geleisteten Kaufnebenkosten bleibt die Bank allerdings sitzen. Deshalb gehen Banken gerade mit einer Vollfinanzierung ein enormes Risiko ein, das sie sich bei der Baufinanzierung mit einem entsprechenden Aufschlag bei den Zinsen bezahlen lassen.
Ein höherer Zinssatz beim Darlehen wiederum hat entweder eine steigende Rate oder eine längere Laufzeit zur Folge. Das ist auch der Grund, warum eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital immer kostspieliger ist als ein reguläres Finanzierungsmodell.
Ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich?
Inzwischen lassen sich einige Banken unter bestimmten Voraussetzungen wie einem hohen, gesicherten Einkommen auch auf eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ein. Unter Umständen ist sogar eine Vollfinanzierung möglich.
Allerdings handelt es sich hier immer um eine Einzelfallentscheidung, die sorgfältig abgewogen werden muss. Letztendlich hängt die Bewilligung eines solchen Darlehens von der jeweiligen Bank, der konkreten Situation und der zu finanzierenden Immobilie ab.
Was kann ohne Eigenkapital finanziert werden?
Mit einem Kredit ohne Eigenkapital können Sie
- selbstgenutzte Eigenheime oder Eigentumswohnungen
- sowie Objekte zur Kapitalanlage
finanzieren. Ob es sich um einen Neubau oder ein Bestandsobjekt handelt, spielt dabei keine Rolle.
Welche Bank bietet Baufinanzierung ohne Eigenkapital an?
Einige Banken bieten heute auch Kredite ohne Eigenkapital an und weichen von dem bisherigen 20-Prozent-Eigenkapitalanteil für die Baufinanzierung ab. Allerdings ist dies immer eine Einzelfallentscheidung, die die Ausgangslage des Kreditnehmers genau betrachtet. Schließlich nimmt die Bank insbesondere mit einer Vollfinanzierung ein enormes Risiko in Kauf.
Auch Sie als Kreditnehmer tragen bei der Baufinanzierung ohne Eigenkapital ein hohes Risiko. Deshalb empfiehlt es sich, Kontakt zu unabhängigen Experten aufzunehmen, die Ihre Situation objektiv beurteilen können. Die KVB-Finanz steht Ihnen hier dank ihrer jahrzehntelangen Expertise mit Rat und Tat zur Seite.
Wir kommen zu Ihnen nach Hause – deutschlandweit – und entwickeln im gemeinsamen Gespräch eine passende Finanzierungslösung. Dabei klären wir selbstverständlich auch alle offenen Fragen, die sich Ihnen noch stellen.
Als unabhängiger Kreditvermittler arbeiten wir mit über 70 Banken zusammen. So finden wir das Darlehen – ob 100-Prozent-Finanzierung oder Vollfinanzierung –, das zu Ihnen und Ihren Umständen passt.
Was zählt als Eigenkapital?
Bevor Sie sich überlegen, ob Sie Ihr Haus ohne Eigenkapital finanzieren, sollten Sie sich klar machen, was überhaupt als solches verstanden wird. Grundsätzlich zählt als Eigenkapital für die Immobilienfinanzierung Vermögen wie
- auf Tages- oder Festgeldkonten angelegtes Geld,
- Wertpapiere wie Aktien und Fonds,
- Guthaben aus dem Bausparvertrag
- sowie Vermögen aus der Riester-Rente oder aus der Lebensversicherung.
Neben diesen Geldern gelten bei der Baufinanzierung allerdings noch weitere Mittel als Eigenkapital, die der Bank als Sicherheit bei der Kreditvergabe dienen und so Ihre Kreditwürdigkeit erhöhen. Dazu gehören:
- eine Immobilie, die Sie bereits abbezahlt haben
- das Grundstück, auf dem Sie bauen wollen
- der Rückkaufswert aus der Lebensversicherung
Darüber hinaus lässt sich auch die Eigenleistung, die Sie beziehungsweise Freunde und Verwandte beim Bau einbringen wollen, als Eigenkapital bei der Baufinanzierung verstehen.
Voraussetzungen für die Baufinanzierung ohne Eigenkapital
Damit Ihnen die Bank eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital gewährt, müssen Sie einige Voraussetzungen erfüllen. Gerade bei einer Vollfinanzierung liegen die Hürden der Banken hoch.
Hohes gesichertes Einkommen
Wegen der hohen Risiken, die eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital bedeutet, kommt diese Form ausschließlich für Personen infrage, die über ein gesichertes Einkommen verfügen. Gerade bei einer Vollfinanzierung sollte dieses im mittleren bis hohen Bereich liegen. Hier profitieren insbesondere junge Bauherren, die für den Hauskauf noch nicht genug Kapital angespart haben, aber deren berufliche Situation die Abzahlung des Darlehens wahrscheinlich macht.
Wichtig ist, dass das Einkommen so hoch ist, dass Sie neben den Raten auch Ihren regulären Lebensunterhalt bestreiten sowie sich ein finanzielles Polster anlegen können. Denn als Immobilienbesitzer müssen Sie mit zusätzlichen Kosten rechnen. Rücklagen brauchen Sie beispielsweise für Reparaturen, Modernisierungen und Neuanschaffungen.
Ein gesichertes Einkommen verspricht der Bank eine bessere Liquidität. So haben Beamte, die in stabilen beruflichen Verhältnissen agieren, bessere Chancen auf eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Bei Selbstständigen und Freiberuflern, bei denen das Einkommen schwankt, gestaltet sich die Bewilligung eines solchen Kredits schwieriger.
Alter
Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital lohnt sich insbesondere für Jüngere. Sie haben meist noch nicht so viele Rücklagen angespart, um sich davon ein Haus zu kaufen. Wenn sie aber viel verdienen und ihre berufliche Situation gut abgesichert ist, haben sie die Möglichkeit, den hohen Raten der Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital nachzukommen. Auch eine Vollfinanzierung mit längerer Laufzeit können junge Menschen bis zum Rentenalter noch abzahlen.
Gewissenhafte Haushaltsplanung
Wer sich auf eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital einlässt, für den ist eine zuverlässige Haushaltsführung Pflicht, bei der alle Kosten einberechnet werden. Sie sollte genügend Spielraum lassen, um die Raten zurückzuzahlen. Noch besser ist es, wenn Sie zusätzliche Risiken einkalkulieren, wie den Ausfall eines Einkommens bei Doppelverdienern. Eine sorgfältige Gegenüberstellung der Einnahmen und Ausgaben kann bei der Bank als wertvolle Argumentationshilfe dienen.
Immobilien mit hohem Potential
Die Immobilie selbst stellt ebenfalls einen Faktor dar, den die Bank bei der Bewilligung einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital berücksichtigt. Damit begegnet sie dem hohen Risiko, das bei einer solchen Finanzierung besteht.
Bessere Chancen haben Sie mit einem Haus, das sich in einem guten Zustand sowie einer bevorzugten Lage befindet. Baufällige Immobilien in schlechter Lage dagegen schmälern die Erfolgsaussichten auf eine Vollfinanzierung, wenn Sie keine Ersparnisse besitzen. Auch sinkende Immobilienpreise in der Umgebung können zum Wertverlust beitragen. Der Grund: Bei Zahlungsunfähigkeit kann die Bank ihre Verluste mit dem Erlös aus dem Verkauf des Hauses mitunter nicht begleichen und muss mit Ausfällen rechnen.
Vor- und Nachteile
Bevor Sie sich für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital entscheiden, sollten Sie die Vor- und Nachteile genau abwägen.
Vorteile
Wer einen hohen gesicherten Verdienst besitzt, aber dennoch nicht genügend Kapital für einen Hauskauf oder ein Bauvorhaben angespart hat, für den kann ein Darlehen ohne Eigenkapital dennoch eine lohnende Alternative zur regulären Baufinanzierung darstellen. Ein Grund dafür sind die aktuell sehr niedrigen Zinsen.
Kaufen statt Mieten
Die hohen Mieten machen den Kauf eines Hauses aktuell sehr attraktiv. So können Sie die regelmäßigen Mietzahlungen auch sinnvoll zur Tilgung eines Kredits nutzen und sich gleichzeitig Eigentum aufbauen. Die Baufinanzierung ohne Eigenkapital eröffnet die Möglichkeit, sich frühzeitig eine selbstgenutzte Immobilie zu finanzieren und auf diese Weise in die eigene Zukunft zu investieren.
Immobilie als Kapitalanlage
Immobilien sind derzeit eine gute Möglichkeit für die Kapitalanlage – vor allem, wenn sie durch eine Wertsteigerung eine lohnende Rendite in Aussicht stellen. Die Baufinanzierung ohne Eigenkapital bietet für Anleger den Vorteil, sich den hohen Zinsanteil zunutze zu machen. Denn dadurch können Sie bei der Steuer sparen, indem Sie die Kosten für die Zinsen absetzen.
Immobilie als Altersvorsorge
Als Altersvorsorge gewinnen Immobilien zunehmend an Attraktivität. Sofern die Voraussetzungen für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital stimmen, kann sie dabei helfen, bereits in jungen Jahren für das Alter vorzusorgen und ein Eigenheim zu erwerben. Die hohen anfänglichen Zinsanteile sorgen im besten Fall dafür, dass die Immobilie im Ruhestand abbezahlt ist.
Niedrigzinsphase
In Zeiten, in denen die Zinsen auf niedrigem Niveau liegen, kann es sich bei entsprechender Bonität lohnen, direkt mit der Baufinanzierung zu starten. Mit dem Kaufen zu warten, bis ausreichend Kapital angespart ist, birgt die Gefahr, dass der Zins steigt. Dadurch verliert der Immobilienkauf für viele an Zugkraft.
Keine Zeitverluste
Die Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital lohnt sich vor allem für jene, die es eilig haben und keine Zeitverzögerungen in Kauf nehmen wollen. Ist das Wunschobjekt gefunden, muss es schnell gehen, um sich den Zuschlag zu sichern. Die Vollfinanzierung ermöglicht den Schritt ins eigene Haus, auch wenn bis zu dem Zeitpunkt nicht ausreichend Rücklagen aufgebaut sind. Ebenso kommt diese Form der Finanzierung infrage, wenn Ihnen eine Erbschaft oder eine hohe Versicherungssumme in Aussicht steht.
Liquide bleiben
Selbst wenn für die Immobilienfinanzierung genügend Ersparnisse vorhanden sind, kann sich die Variante ohne Eigenkapital als sinnvoll erweisen. So bleiben Sie trotz Finanzierung liquide und können die angesparten Gelder als Rücklagen oder zum Begleichen laufender Kosten nutzen.
Nachteile
Die Nachteile einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital liegen klar auf der Hand. Durch die höheren Zinsen, die die Banken veranschlagen, ist diese Art der Finanzierung kostspieliger als die klassische Variante, bei der Sie Ihr Erspartes einbringen. Das wirkt sich direkt auf die Höhe der Kreditraten aus. Daran nimmt meist auch die Tilgung einen höheren Anteil ein. Für Sie ergibt sich daraus eine höhere monatliche Belastung.
Außerdem sind Sie bei einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital bei der Objektauswahl eingeschränkt. Banken vergeben Kredite nur für erfolgversprechende Immobilien.
So gelingt die Baufinanzierung ohne Eigenkapital
Bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital gehen Bank und Kreditnehmer ein größeres Risiko als bei anderen Darlehen ein. Mit den richtigen Tipps kann aber auch die Finanzierung ohne eigene Ersparnisse gelingen:
Soliden Haushaltsplan aufstellen
Verschaffen Sie sich einen realistischen Überblick über Ihre Finanzen. Stellen Sie dazu einen Haushaltsplan mit allen Einnahmen und Ausgaben pro Monat auf.
Als Faustformel für die Finanzierung hat sich hier etabliert: Die monatliche Rate sollte auf maximal 40 Prozent des Nettohaushaltseinkommens begrenzt bleiben. Vielleicht können Sie einzelne Arbeiten beim Hausbau selbst erledigen und als Eigenkapital einbringen. Günstig auf die Kreditlast wirken sich ebenfalls Sondertilgungen aus.
Vergleichen
Vergleichen ist bei jeder Baufinanzierung von großer Bedeutung. Aber wenn Sie kein Eigenkapital vorzuweisen haben, unterscheiden sich die Konditionen unterschiedlicher Banken noch deutlicher. Und kleine Zinsabweichungen wirken sich auf die Darlehen bereits massiv aus.
Während der aktuellen Niedrigzinsphase lohnt sich auch eine lange Laufzeit. Damit sichern Sie sich den aktuell günstigen Zinssatz. Ebenso hilfreich ist eine hohe Tilgung. Dadurch sinken die Restschuld und die Höhe der Anschlussfinanzierung. Wir von der KVB-Finanz als unabhängiger Kreditvermittler helfen Ihnen gern beim Vergleich und finden zusammen mit Ihnen das am besten für Sie geeignete Angebot.
Risiken absichern
Sichern Sie sich unbedingt gegen verschiedene Risiken ab, wenn Sie sich für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital entscheiden. Als empfehlenswert erweist sich das vor allem bei Alleinverdienern. Hier bringen Ihnen Lebensversicherung, Berufsunfähigkeitsversicherung und weitere Versicherungen größere Sicherheit.
Außerdem kommt es Ihnen zugute, wenn Sie trotz Baufinanzierung kontinuierlich sparen und Kapital aufbauen. Dies können Sie für eventuelle Sondertilgungen oder ungeplante Anschaffungen verwenden. Hier lohnt es sich, wenn Sie – falls möglich – trotz laufender Baufinanzierung einen Bausparvertrag abschließen. Damit sind Sie für verschiedene Eventualitäten als Immobilienbesitzer gerüstet und können ungeachtet der finanziellen Belastung gut schlafen.
Baufinanzierung ohne Eigenkapital mit der KVB-Finanz
Ob 100-Prozent-Finanzierung oder Vollfinanzierung: Die KVB-Finanz hilft Ihnen dabei, Ihre Träume zu realisieren und sich den Wunsch vom eigenen Haus zu erfüllen. Bis zum Vertragsabschluss stehen wir Ihnen als kompetenter Partner zur Seite. Nehmen Sie noch heute Kontakt zu uns auf!
