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Ein wichtiger Beitrag für die Altersvorsorge oder einfach mehr Lebensqualität – diese und andere Vorteile einer eigenen Immobilie sind unbestritten. Der anhaltende Preisanstieg von Häusern oder Wohnungen in vielen Regionen dokumentiert dazu gut das Wertsteigerungspotenzial einer Immobilie. Wer bereits länger ein Objekt besitzt, kann sich also zumeist freuen.
Aber alle, die sich erst jüngst ihren Immobilientraum erfüllt haben, mussten deswegen auch immer mehr Kapital aufbringen. Somit bewegen sich nicht nur die Preise für Kauf oder Bau auf Rekordniveau, sondern auch die Verschuldung der neuen Eigentümer erreichte 2017 historische Höchstwerte.
Diese Zahlen, zum Jahreswechsel, des Finanzdienstleisters KVB, der regelmäßig Tausende von Baufinanzierungen analysiert und Marktentwicklungen dokumentiert. Am Jahresende 2016 stellte er so eine durchschnittliche Höhe bei Immobilienkrediten von 197.000 Euro fest. Nur zwölf Monate später betrug das gewöhnliche Kreditvolumen aber bereits 206.000 Euro. Damit sind Immobilien für die meisten gleich doppelt teurer geworden: bei der Anschaffung und bei den Folgekosten der Baufinanzierung. Denn die größeren Darlehenssummen führen über die gesamte Finanzierungslaufzeit natürlich auch zu höheren Zinskosten.
Leiht sich ein Käufer 210.000 statt 200.000 Euro, muss er dafür bei einer zehnjährigen Zinsbindung und einem effektiven Zinssatz von 1,35 Prozent monatlich knapp zehn Euro Mehrbelastung einkalkulieren. Über die komplette Laufzeit der Zinsfestschreibung kommen so leicht an die tausend Euro extra zusammen.
Analysten der Bankhäuser wissen auch, warum sich Immobilienkäufer immer mehr Geld leihen müssen. Trotz guter Einkommensentwicklung und anhaltend hoher Sparneigung gelingt es den meisten nicht mehr, ein Eigenkapital aufzubauen, das mit den steigenden Preisen fürs Bauen oder Kaufen mithalten könnte.
Die angesparten Mittel bewegen sich seit zwei Jahrzehnten auf einem konstanten Niveau von im Schnitt 70.000 Euro, vermelden Pfandbriefbanken. Infolgedessen fiel die Beleihungsquote zuletzt immer höher aus. Statt der einst gängigen 60 bis 70 Prozent bewegen sich die durchschnittlichen Beleihungsgrenzen zunehmend Richtung 80 Prozent des Beleihungswertes. Auch hier entstehen den neuen Eigentümern dann Zusatzkosten, da die Banken jetzt durchwegs Aufschläge bei den Zinssätzen erheben.
Die Höhe der Beleihung oder umgekehrt das vorhandene Eigenkapital, aber auch die Bonität, sind entscheidende Faktoren für den Zins eines jeden Immobilienkredits. Mit Werten zwischen 1 und 2,1 Prozent bewegten sich die Hypothekenzinsen Ende 2017 weiter auf dem niedrigen Niveau der letzten beiden Jahre. Der Boden scheint also gefunden und gesamtwirtschaftlich wie politisch mehren sich eher die Signale für einen Anstieg in naher Zukunft.
Viele Kreditnehmer ignorieren aber die Anzeichen für eine baldige Wende und gehen damit ein erhebliches Risiko ein: Vier von zehn Finanzierungen werden noch ganz klassisch mit zehnjähriger Zinsfestschreibung und zweiprozentiger Tilgung vereinbart, obwohl die Aufschläge für längere Bindungen bis zu 20 Jahre moderat bleiben.
Fällt der zu erwartende Zinsanstieg der nächsten Jahre deutlich aus, dürften einige hier am falschen Ende gespart haben und müssen dann teure Anschlussfinanzierungen in Kauf nehmen.
