Immobilienverkauf: Vorfälligkeitsentschädigungen absetzen

Vermieter setzen abhängig von Bedingungen gezahlte Vorfälligkeitsentschädigungen an ihre Bank steuerlich ab. Hier unterscheiden sich diverse Abschreibungsposten.

Begrifflichkeiten: Vorfälligkeitsentschädigungen

Vorfälligkeitsentschädigungen (VFE) entstehen als Entgelt der nicht geplanten Rückführung von Darlehen während ihrer Zinsfestschreibungszeit. Ohne erfolgte Auszahlung des vereinbarten Darlehensbetrags heißt diese Kompensation auch “Nichtabnahmeentschädigung” – sie gehorcht ebenfalls den Regeln zur VFE, die sich dazu analog interpretieren lassen.
VFE entstehen speziell zu Festzinsdarlehen – schließlich verpflichten sich Banken dazu, Zinsen im vereinbarten Zeitraum zu fixieren.

VFE fallen bei kundenseitiger Darlehenskündigung an. Erfolgen Kündigungen hingegen bankseitig wegen Verstößen von Kreditnehmern gegen vertragliche Pflichten, genießt die Bank einen sofortigen Schadensersatzanspruch gegen ihren Kunden. Der beanspruchte Betrag berechnet sich analog zu einer VFE.

Vorfälligkeitsentschädigungen absetzen

Hauskäufer oder Bauherren nehmen für ihre Vorhaben meist Kredite auf. Zahlen sie diese Darlehen vor deren Fälligkeit vollständig ab oder schulden sie um, zahlen sie an ihre Bank Vorfälligkeitsentschädigungen: Diese Zahlungen kompensieren einkalkulierte Zinsen, die die ehemaligen Schuldner nicht mehr zahlen.

Eine Studie (Verbraucherzentralen, Verbraucherzentrale Bundesverband) ermittelte Vorfälligkeitsentschädigungen von durchschnittlich etwa elf Prozent der abgelösten Darlehen. In der Praxis entspricht dies meist bankseitigen Entschädigungsforderungen jenseits von 10.000 Euro. Abhängig von einigen Bedingungen setzen Vermieter eine solche Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich ab.

Umschuldung: Vorfälligkeitsentschädigungen absetzbar

Im ersten Szenario kaufen Kreditnehmer Immobilien als spätere Mietobjekte. Kurz danach schulden sie ihren Kredit um, etwa in ein günstigeres Darlehen. Entstehende Entschädigungszahlungen setzen sie als Werbungskosten ab. Entsprechende Kosten aus Vermietung und Verpachtung lassen sich in Anlage V vermerken, falls die jeweilige Immobilie noch stets der Vermietung dient. Weiter setzen Vermieter Kreditzinsen zu Immobilienkrediten meist komplett steuerlich ab.

Verkauf: Vorfälligkeitsentschädigungen bedingt absetzbar

Im zweiten Szenario müssen Eigentümer ihren vermieteten Besitz lastenfrei verkaufen. Dazu lösen sie den aufgenommenen Kredit ab. Die Vorfälligkeitsentschädigung lässt sich nicht als Werbungskosten erklären, wie der Bundesfinanzhof entschied (Az IX R 42/13): Beim lastenfreien Verkauf existiert keine Verbindung mehr zwischen Vorfälligkeitsentschädigungen und vermietetem Besitz.

Verkaufende Vermieter nutzen ein Schlupfloch, wenn sie Immobilien innerhalb von Spekulationsfristen verkaufen. Verkaufen sie vermieteten Besitz innerhalb einer Dekade nach seinem Kauf, fallen Steuern an. Dann lassen sich Vorfälligkeitsentschädigungen als reguläre Veräußerungskosten erklären. Diese Gewinnminderung mindert die zugehörige Steuerzahlung.

Der Verkauf nach über einem Jahrzehnt hingegen bleibt steuerfrei – Vorfälligkeitsentschädigungen lassen sich dann nicht steuerlich absetzen.