Strengere Gesetze für Immobilien-Eigentümer?

Angespannter Wohnungsmarkt kann ungewöhnliche Maßnahmen legitimieren

Mieten oder Kaufen? Bei den aktuell günstigen Baudarlehen und der großen Nachfrage an Wohnimmobilien kann die Antwort sogar beides sein: kaufen und dann vermieten. Eine Immobilie ist eine lukrative Kapitalanlage. Meistens. Denn jetzt, wo der Wohnraum in Städten knapper wird, mischt sich der Staat häufiger in die Belange von Mietern und Vermietern/Eigentümer ein.

Eigentümer: Immobilie finanzieren und Rechtslage prüfen

Mietpreisbremse prüft sowieso keiner? Im Zweifelsfall einfach mal wegen Eigenbedarf den Mietern kündigen? So einfach ist es nicht mehr, als Vermieter über sein Eigentum zu bestimmen.

Die eigene Immobilie zu vermieten ist an und für sich ein Gewinn bringendes Geschäft. Zu Zeiten immer knapper werdenden Wohnraums in Städten und Ballungszentren profitieren Immobilieneigentümer von der großen Nachfrage und können die Preise nach oben anpassen. Vermieter sind momentan aber gut beraten, wenn sie sich vorher genau über Neuerungen in der Rechtsprechung oder Gesetzgebung informieren. Am besten schon frühzeitig.

Recht auf Eigentum oder rechtmäßige Enteignung?

In Wohnungsnot-Zeiten kann der Staat häufiger eingreifen, als den meisten Vermietern bewusst ist. Das Recht auf Eigentum ist zwar im Grundgesetz (§ 14) geregelt. Dort steht jedoch auch verankert, dass es zum “Wohle der Allgemeinheit” zu einer rechtmäßigen Enteignung kommen kann. Das klingt erstmal ziemlich unwahrscheinlich in der Praxis.

Dennoch können wir beobachten, dass sich einiges ändert in der Gesetzgebung und Rechtsprechung für Mieter und Vermieter. Und die Zeiten, in denen der Vermieter als Eigentümer immer Recht hatte, sind vorbei.

Was ändert sich für Eigentümer / Vermieter?

• Das “Eigentumsrecht” gilt auch für Mieter. Wenngleich sie nicht wirklich Eigentümer der Wohnung sind, als Mieter aber die rechtmäßigen Besitzer durch den Mietvertrag. Wenn Mieter es in Städten jetzt immer schwerer haben, eine andere Wohnung zu denselben Konditionen zu finden, greift der Staat verstärkt in die Gesetze ein, die das regeln.
• Berlin will städtische Vermieter und Wohnungsgesellschaften verpflichten, die Steigerung der Mieten auf maximal 2 Prozent jährlich zu begrenzen. Nach Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen darf eine Wohnung höchstens 6 Prozent teurer vermietet werden – nicht mehr 9 wie einst. Dass diese Regeln nicht irgendwann auch für private Vermieter gelten, ist nicht gesagt worden.
• Eine Bundesratsinitiative soll gerade den Kündigungsschutz verschärfen. Wenn ein Mieter mit der Miete in Rückstand ist, darf der Vermieter zwar eine außerordentliche Kündigung schicken. Sobald die Außenstände beglichen sind, kann er jedoch nicht mehr einfach eine “ordentliche Kündigung” nachreichen, um die Wohnung anschließend teurer weiter zu vermieten.
• Gerichte prüfen besonders Kündigungen wegen Eigenbedarfs derzeit viel genauer. Zum Beispiel hat ein Vermieter einem Mieter gekündigt, um in der Wohnung ein Büro für eigene Zwecke einzurichten. Das Gericht entschied zugunsten des Mieters. Wohnungen seien im städtischen Raum Mangelware, Büros hingegen verfügbar.
• Zur Diskussion steht auch, ob es eine zentrale Stelle geben soll, bei der Vermieter verpflichtend ihre Mietpreise nennen müssen. So könnte der neue Mieter transparent nachvollziehen, ob der ihm angebotene Quadratmeterpreis fair ist und ob die Mietpreisbremse greift oder nicht.

Wer seine Immobilie nicht zur Selbstnutzung sondern zum Vermieten gekauft hat, der sollte sich gut informieren, damit es auch in schwierigen Zeiten eine gewinnbringende Geldanlage bleibt. Eine Rechtsschutzversicherung kann auch nicht schaden. Man weiß ja nie.