Mietkauf: eine Alternative zur regulären Baufinanzierung?
Miete zahlen – und mit den Zahlungen die Immobilie kaufen und auf diese Weise Wohneigentum erwerben: Der Mietkauf macht es möglich. Was auf den ersten Blick lukrativ klingt und sich als Alternative zur klassischen Immobilienfinanzierung anbietet, weist bei näherer Betrachtung Risiken auf. Wie läuft der Mietkauf ab? Worauf sollten Käufer achten und was ist bei der Vertragsgestaltung entscheidend?
Was bedeutet Mietkauf?
Kaufen oder mieten? Der Mietkauf vereint beide Varianten. Wenn Sie den Kauf tätigen, haben Sie schon länger in dem Objekt gewohnt. Und Ihre geleisteten Mietzahlungen flossen bereits in die Tilgung des Kaufpreises ein.
Bei diesem Modell handelt es sich um eine Form des Immobilienkaufs, bei dem Mieter das Objekt, in dem sie leben und für das sie Mietzahlungen leisten, zu einem festgelegten Zeitpunkt kaufen. Die gezahlte Miete dient damit dem Aufbau von Eigentum. Damit unterscheidet sich der Kauf deutlich von einer regulären Immobilienfinanzierung. Eigenkapital ist für die Finanzierung theoretisch ebenso nicht erforderlich wie die Aufnahme eines Darlehens von der Bank.
Für die Finanzierung werden bei einem Mietkauf die Mietzahlungen herangezogen, die entsprechend der Vereinbarung teilweise oder komplett dem Kaufpreis angerechnet werden. Die Miete, die Sie für eine Wohnung zahlen, die Sie gleichzeitig per Mietkauf erwerben, ist damit meist deutlich teurer als für reguläre Mietwohnungen. Darüber hinaus wird je nach dem konkreten Mietkaufvertrag bei Vertragsabschluss eine Anzahlung von bis zu 20 Prozent fällig und/oder eine Restzahlung, die am Ende des Mietverhältnisses geleistet werden muss.
Prinzipiell funktioniert ein Mietkauf für alle Arten von Wohnimmobilien, auch für ein Haus. Für eine Wohnung ist der Mietkauf jedoch besonders gängig.
Wie funktioniert ein Mietkauf?
Das Funktionsprinzip des Mietkaufs ähnelt einer normalen Hausfinanzierung. Allerdings nehmen Sie als Käufer keinen Kredit auf, sondern leisten die Zahlungen teilweise oder komplett über die Miete für die Wohnung.
- Zunächst verhandeln Sie mit dem Verkäufer der Immobilie über den Verkaufspreis, die Höhe der Miete und weitere Konditionen. Darüber setzen Sie bei einem Notar einen Kaufvertrag auf.
- Gleichzeitig schließen Sie mit dem Verkäufer einen Mietvertrag mit einer Laufzeit von circa zehn bis zwanzig Jahren ab.
- Sie wohnen in der Immobilie zur Miete. Mindestens ein Teil der Mietzahlungen dient dabei der Finanzierung der Immobilie, die Ihnen bereits wirtschaftlich gesehen gehört, und wird mit dem Kaufpreis verrechnet.
- Am Ende des vereinbarten Mietzeitraums geht die Immobilie auch juristisch in Ihr Eigentum über. Je nach Kaufmietvertrag müssen Sie eventuell noch eine Abschlusszahlung leisten.
Welche Risiken birgt der Mietkauf von Immobilien?
Ein Mietkauf klingt zunächst wie eine sinnvolle Alternative zu einem regulären Immobilienkauf. Allerdings gehen mit dem Vertragsabschluss einige Risiken einher. Dazu gehören das geringe Mitspracherecht in Bezug auf die Immobilie während der Mietphase sowie die recht hohe finanzielle Belastung in dieser Zeit. Darüber hinaus können sich durch die Vertragsgestaltung bei einem Mietkauf in den folgenden Fällen weitere Schwierigkeiten ergeben:
- Sie müssen die Wohnung am Ende der Mietzeit in jedem Fall kaufen – es sei denn, Sie haben in den Vertrag eine Rücktrittsklausel aufgenommen. Gegen den Kauf entscheiden können Sie sich bereits dann nicht mehr, wenn der Mietkaufvertrag rechtsgültig wurde.
Wenn Sie als Käufer während der Laufzeit mit der Miete in Zahlungsschwierigkeiten geraten, kann der Vermieter den Vertrag einseitig aufkündigen. Damit ist zum einen der Kauf ausgeschlossen. Und zum anderen bekommen Sie bereits getätigte Zahlungen nicht mehr zurück.
Vor- und Nachteile des Mietkaufs
Erst in der Immobilie wohnen und sie später kaufen – was verlockend klingt, sollten Sie natürlich sorgfältig abwägen. Deshalb beleuchten wir an dieser Stelle sowohl die Vorteile als auch die Nachteile genauer, die der Mietkauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses mit sich bringt.
Warum Mietkauf von Immobilien? Ihre Vorteile
Im Vergleich zu einem regulären Immobilienkauf bietet der Mietkauf eine Reihe von Vorteilen, die ihn für Kaufinteressenten besonders attraktiv machen:
Mietzahlungen zum Aufbau von Wohneigentum nutzen
Es ist wahrscheinlich der größte Vorteil: Die Mietzahlungen, die Sie während der Mietzeit aufbringen, werden dem Kaufpreis der Immobilie angerechnet. Damit fließt die Miete – mindestens zu einem Teil – direkt in den Aufbau von Wohneigentum.
Kein Eigenkapital notwendig
Anders als bei einer klassischen Immobilienfinanzierung ist ein Mietkauf auch ohne Eigenkapital möglich, weil Sie je nach Ausgestaltung des Mietkaufvertrags den kompletten Kaufpreis erst während des Mietzeitraums begleichen sowie am Ende noch die offene Restschuld. Soll die restliche Summe über ein Darlehen finanziert werden, ist hierfür nur noch ein deutlich niedrigerer Betrag erforderlich.
Weniger Voraussetzungen bei der Finanzierung
Wenn Sie über einen Mietkauf eine Eigentumswohnung oder ein Haus erwerben, existieren weniger Hürden, als wenn Sie den Kauf mit einem Kredit finanzieren. Neben dem Eigenkapital betrifft das auch die Voraussetzungen, die Banken bei der Vergabe einer Baufinanzierung ansetzen. Davon profitieren insbesondere Selbstständige und Freiberufler sowie weitere Gruppen mit schwankendem Einkommen.
Hohe Planungssicherheit
Ein Mietkauf gewährt Ihnen hohe Planungssicherheit – und das auf lange Sicht, weil die Zeiträume mit 20 bis 35 Jahren recht lang ausfallen. Hintergrund: Die Höhe der Mietzahlung wird im Mietkaufvertrag vereinbart und bleibt im besten Fall während der gesamten Laufzeit gleich. Andernfalls muss eine Mieterhöhung bereits im Vertrag festgehalten sein.
Unabhängig von den Bauzinsen
Zur Planungssicherheit trägt außerdem bei, dass die Höhe der monatlich zu zahlenden Beträge, die Miete, konstant bleibt und unabhängig von den Bauzinsen und deren Entwicklung besteht.
Nachteile
Allerdings dürfen Sie die Nachteile nicht vernachlässigen, die mit einem Immobilien-Mietkauf verbunden sind.
Höhere Mietzahlung
Meist zahlen Sie für Wohnungen, die im Zuge eines Mietkaufs bewohnt werden, eine höhere Miete als üblich ist. Außerdem werden auf den Kaufpreis nur selten die kompletten Mietzahlungen angerechnet, ein Teil der Miete behält der Verkäufer ein.
Zudem fallen bei dem Mietkauf meist ebenfalls Zinsen wie bei einer Finanzierung über die Bank an, weil der Kaufpreis über einen bestimmten Zeitraum gestundet wird und der Verkäufer in die Mietzahlungen einen Zinsanteil mit einkalkuliert.
Hohes Einkommen als Voraussetzung
Die hohe Miete, die bei einer Wohnung beim Mietkauf aufgerufen wird, wiederum bedeutet, dass Sie als Käufer über ein hohes regelmäßiges Einkommen verfügen müssen, um Ihrer Zahlungsverpflichtung nachkommen zu können. Des Weiteren müssen Sie gegebenenfalls, beispielsweise für eine Sanierung, zusätzliche Zahlungen tragen und ausreichend Geld für die Abschlusszahlung ansparen. Wichtigstes Kriterium beim Mietkauf ist, dass Sie mit Ihrem Einkommen die Miete zahlen können.
Wenig attraktive Angebote
Der Mietkauf ist hierzulande noch recht wenig verbreitet, sodass die Auswahl der Immobilien sehr begrenzt ist. Sie müssen überhaupt erst einmal einen Anbieter finden, der eine Wohnung über einen Mietkauf offeriert. Hinzu kommt, dass die angebotenen Immobilien häufig wenig attraktiv sind und die Option des Mietkaufs dazu genutzt wird, sie im Endeffekt überteuert zu verkaufen. So befinden sich die Angebote oftmals in einer ungünstigen Lage und/oder einem schlechten baulichen Zustand.
Kein Rücktritt möglich
Wenn Sie während des Mietzeitraums an der Immobilie Mängel feststellen oder sich Ihre Pläne ändern und Sie von dem Kauf zurücktreten möchten, ist dies nicht möglich. Um ein solches Recht in Anspruch zu nehmen, muss sich im Vertrag eine entsprechende Klausel finden.
Kein Mitspracherecht bei baulichen Veränderungen
Auch wenn Sie in der Wohnung leben und ihren Kauf finanzieren, haben Sie als Käufer während der Mietzeit kein Mitspracherecht, was bauliche Veränderungen an der kompletten Immobilie betrifft. Denn zu diesem Zeitpunkt sind Sie noch nicht der juristische Eigentümer. Gleichzeitig werden Sie an der Finanzierung von Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen stärker als andere Mieter beteiligt. Für solche Ausgaben wiederum müssen Sie ausreichend Geld ansparen.
Rechtssicherheit nur bei notariell beglaubigtem Vertrag
Manche Verträge werden bei einem Mietkauf nicht notariell beglaubigt. Das ist allerdings notwendig, damit der Immobilienkauf und alle damit einhergehenden Vertragsbestandteile rechtsgültig werden.
Keine staatlichen Förderungen möglich
Anders als bei einer Baufinanzierung können Sie sich den Immobilienkauf durch Instrumente wie Baukindergeld nicht staatlich fördern lassen.
Höhere Risken
Wenn Sie Immobilien als Mietkauf erwerben, sind damit auch gewisse Risiken verbunden. Geht der Verkäufer insolvent, verlieren Sie – sofern vertraglich nichts anderes vereinbart wurde – auch Ihre bisher geleisteten Zahlungen. Ähnlich verhält es sich, wenn Sie die Mietzahlungen nicht mehr stemmen können. Auch in diesem Fall ist das schon gezahlte Geld weg, ebenso erlischt die Kaufoption.
Wenig transparente Konditionen
Der Mietkauf bietet relativ wenig Transparenz. So lassen sich die Konditionen nur schwer vergleichen.
Meist teurere Finanzierung
Insgesamt kommt Sie ein Mietkauf häufig teurer zu stehen als eine normale Baufinanzierung. Neben der hohen Miete sind meist Anfangs- und Abschlusszahlungen fällig, für die Käufer während der Mietlaufzeit zusätzlich sparen müssen. Ebenfalls müssen für Instandhaltungsmaßnahmen an der Immobilie Rücklagen gebildet werden. Aus diesem Grund erweist sich die Finanzierung über ein Darlehen im Vergleich zum Mietkauf auf lange Sicht häufig als günstiger. Hier sollten Interessenten vor Vertragsabschluss genau kalkulieren.
Welche Arten von Mietkauf gibt es?
Bei einem Mietkauf gilt bis zum Immobilienkauf das Mietrecht, weil bis zum Verkauf ein Mietvertrag abgeschlossen wird. Erst zum Kaufzeitpunkt kommt das Kaufrecht zum Tragen, das im Kaufvertrag festgehalten ist. Wichtig: Sowohl Miet- als auch Kaufvertrag müssen notariell beurkundet werden, um Rechtsgültigkeit zu erlangen.
Das wirtschaftliche Eigentum geht bereits direkt im Anschluss an die Vertragsunterzeichnung an den Käufer über, das juristische Eigentum erst zum Kaufzeitpunkt. Die Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums heißt aber, dass sich der Käufer an den Kosten für die Verwaltung und Instandhaltung bereits während des Mietverhältnisses zu beteiligen hat.
Welche rechtlichen Grundlagen gelten bei einem Mietkauf?
Bei einem Mietkauf gilt bis zum Immobilienkauf das Mietrecht, weil bis zum Verkauf ein Mietvertrag abgeschlossen wird. Erst zum Kaufzeitpunkt kommt das Kaufrecht zum Tragen, das im Kaufvertrag festgehalten ist. Wichtig: Sowohl Miet- als auch Kaufvertrag müssen notariell beurkundet werden, um Rechtsgültigkeit zu erlangen.
Das wirtschaftliche Eigentum geht bereits direkt im Anschluss an die Vertragsunterzeichnung an den Käufer über, das juristische Eigentum erst zum Kaufzeitpunkt. Die Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums heißt aber, dass sich der Käufer an den Kosten für die Verwaltung und Instandhaltung bereits während des Mietverhältnisses zu beteiligen hat.
Welche Kosten fallen bei einem Mietkauf an?
Welche Kosten mit einem Mietkauf einhergehen, hängt davon ab, wie der Mietkaufvertrag im Einzelnen ausgestaltet ist. Hierfür existieren keinerlei rechtliche Vorgaben, sodass Käufer und Verkäufer frei in der rechtlichen Ausgestaltung sind.
Was gibt es bei einem Mietkauf zu beachten?
Um sich beim Mietkauf als Käufer abzusichern, sollten Sie einige Aspekte beachten:
- die Höhe der Mietzahlung und der Anteil, der auf den Kaufpreis angerechnet wird
- die Höhe der Anzahlung und des Restkaufpreises
- eine Beteiligung am Anlagegewinn
- die Laufzeitlänge bis zum Kauf
- die Möglichkeit von Sondertilgungen
- die Option, den Mietkaufvertrag abzutreten
- die Verpflichtung, sich bereits während der Mietzeit an den Kosten für die Instandhaltung und Verwaltung zu beteiligen
Weil es sich bei dem Modell noch um ein Nischenprodukt handelt, gibt es einige Fallstricke, die Sie bei der Abwägung ebenfalls bedenken sollten. Eine Beratung, beispielsweise bei einem Notar, ist deshalb unabdinglich.
Im Mietkaufvertrag sollten diese Punkte unbedingt geregelt werden:
- Was passiert, wenn der Verkäufer insolvent wird?
- Was geschieht, wenn Sie die Miete nicht mehr aufbringen können?
- Wie sehen die Regelungen im Todesfall von Käufer oder Vermieter aus?
- Gibt es ein Ausstiegsrecht?
Lohnt sich der Mietkauf als Alternative zu einer Baufinanzierung?
Neben hohen Risiken – wie einer Insolvenz des Verkäufers oder einer Zahlungsunfähigkeit des Käufers – ist ein Mietkauf mit hohen Kosten verbunden. Zwar nehmen Sie bei diesem Modell oftmals keinen Kredit bei der Bank oder einem anderen Anbieter auf, um ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen. Dies schlägt sich jedoch in einer finanziellen Doppelbelastung nieder: So haben Sie neben der hohen Mietzahlung, die einen Finanzierungsanteil enthält, noch eine Ansparung auf den Restbetrag zu leisten.
Letztendlich handelt es sich auch beim Mietkauf um eine Art Darlehen – nur, dass Ihnen das bei diesem Modell der Verkäufer gewährt. In vielen Fällen erweist sich eine Baufinanzierung als kostengünstiger. Denn bei einem Kredit erhöht sich mit jeder Rate der Tilgungsanteil darin. Der Hintergrund: Die Restschuld und damit der darauf zu leistende Zinsanteil sinken. Dadurch verkürzt sich im Vergleich zum Mietkauf die Laufzeit des Kredits.
Am meisten lohnt sich der Mietkauf, wenn der Finanzierungsanteil an den Mietzahlungen recht hoch ausfällt. Deshalb empfehlen Verbraucherschützer, dass die Mieten beim Mietkaufmodell einen Tilgungsanteil von mindestens 80 Prozent an der Verkaufssumme ausmachen sollten.
Wenn Sie die Entscheidung für oder gegen einen Mietkauf abwägen: Bedenken Sie, dass Sie für dieses Kaufmodell über ein regelmäßiges und ausreichend hohes Einkommen verfügen müssen, um Ihre Zahlungsverpflichtungen leisten zu können.
Der Mietkauf kommt am ehesten infrage, wenn Sie kein Eigenkapital besitzen, sich aber dennoch eine Immobilie kaufen wollen. Allerdings sollten Sie beachten, dass die Anzahlung dem von Banken für die Baufinanzierung geforderten Eigenkapitalanteil entsprechen kann.
Lohnenswert ist der Mietkauf vor allem für Selbstständige und Freiberufler sowie andere Gruppen, die Schwierigkeiten haben, einen Baukredit bei einer Bank zu bekommen.
Ansonsten gilt: Vergleichen Sie das Angebot für den Mietkauf unbedingt mit einer regulären Immobilienfinanzierung. Die Finanz-Experten der KVB-Finanz stehen Ihnen dabei gern zur Seite.
