Mieten oder kaufen – was lohnt sich mehr?
Wenn die Mietpreise stetig in die Höhe klettern und immer mehr Beiträge des monatlichen Haushaltseinkommens verschlingen. Wenn das eigene Haus oder die Eigentumswohnung ohnehin schon ein großer Traum waren. Wenn es mit der KVB-Finanz gleichzeitig einen Anbieter gibt, der Ihnen die günstigsten Zinsen für die Immobilienfinanzierung vermittelt. Dann gewinnt Wohneigentum zunehmend an Attraktivität. Es drängt sich die Fragestellung auf: Warum mieten statt kaufen? Eine weitreichende Entscheidung, die gut überlegt sein will und bei der für jede Seite jeweils gewichtige Argumente sprechen. Am Ende muss jedoch jeder seine persönliche Entscheidung treffen, wenn sich die Frage nach mieten oder kaufen stellt. Hier erhalten Sie alle Fakten für Ihre Entscheidungsfindung.
Das Wichtigste in Kürze
- So hoch, wie derzeit die Mietpreise sind, stellt sich schnell die Frage: Warum mieten statt kaufen? Auch der niedrige Hypothekenzins spricht für einen Kauf.
- Als Mieter bewahren Sie sich in beruflicher und privater Hinsicht jedoch Ihre Flexibilität.
- Sowohl Mieten als auch Kaufen haben jeweils Vor- und Nachteile, die jeder für sich sorgfältig abwägen sollte.
- Eine Pauschalantwort auf die Fragestellung gibt es nicht. Entscheidend für die Problematik ist neben persönlichen und finanziellen Aspekten auch die zukünftige Entwicklung der Immobilien- und Mietpreise sowie der Zinsen.
Eine Entscheidung fürs Leben
Ob ein Häuschen im Grünen oder eine schicke Eigentumswohnung in der City: Wohneigentum fächert sich in ein breites Spektrum, in dem jeder seinen individuellen Traum verwirklicht sieht. Kein Wunder, dass Immobilien auch für Mieter immer interessanter werden, lassen sich damit doch die unterschiedlichsten Vorstellungen umsetzen. Oder doch lieber weiterhin zur Miete wohnen – ohne Verantwortung, dafür aber mit ganz viel Flexibilität?
Mieten oder kaufen – das ist hier die Frage. Eine Entscheidung, die viele Aspekte des Lebens betrifft und die deshalb der Reihe nach abgehandelt werden sollten. Und am Anfang stehen ein paar Vorüberlegungen.
Warum sich die Frage stellt
Jeden Monat fließt ein guter Teil des Einkommens in die Miete – und es wird immer mehr. Denn für Mietwohnungen werden immer höhere Preise aufgerufen, nicht nur in Ballungszentren wie München, Stuttgart, Frankfurt am Main und Berlin, wo Quadratmeterpreise von bis zu 18,48 Euro gang und gäbe sind. Gleichzeitig geben immer mehr Menschen einen zunehmend höheren Anteil ihres Einkommens für Wohnraum aus. Der empfohlene 30-Prozent-Anteil wird dabei oft genug überschritten.
Geld, das sich genauso gut in eine eigene Immobilie investieren lässt. Wann, wenn nicht jetzt den Traum vom Eigenheim realisieren? Warum also das Geld dem Vermieter überweisen, statt sich selbst Wohneigentum aufzubauen?
Der Traum vom Eigenheim
Gleichzeitig ist der Wunsch nach einer Immobilie unter den Deutschen weit verbreitet. Die Mehrheit zieht der Mietwohnung ein Eigenheim vor. Ein Trend, der sich auch auf die Immobilienpreise niederschlägt. Denn auch hier zeigt die Kurve steil nach oben. Doch auch diese Entwicklung geht in die Berechnung mit ein. Mieten oder kaufen lautet für viele inzwischen die Frage, die das Tor zu einer hitzig geführten Debatte öffnet.
Gute Gründe zum Mieten und Kaufen
Was ist besser – mieten oder kaufen? Das kommt darauf an! Denn für beide Entscheidungen finden sich jeweils Vor- und Nachteile, die im Wesentlichen zwei Aspekte berühren – einen finanziellen und nicht zu vergessen: einen emotionalen. Schließlich steht hier das Gefühl von Sicherheit dem von Flexibilität gegenüber.
Warum kaufen?
Eine eigene Immobilie verkörpert Freiheit und Unabhängigkeit. Sie können sich Ihre eigenen vier Wände ganz nach Belieben einrichten sowie schalten und walten, wie Sie wollen. Sie sind im wahrsten Sinne des Wortes dort Herr im Haus. Mit der Entscheidung zum Kaufen legen Sie sich fest – Sie sind gewissermaßen angekommen und richten sich Ihr Haus oder Ihre Wohnung als dauerhaftes Zuhause ein. Das bringt meist eine deutlich höhere Lebensqualität.
Was der eine bei der Entscheidung zwischen Mieten und Kaufen als Vorteil empfindet, stellt für den anderen einen Nachteil dar. Denn wenn sich die Lebensumstände ändern, bleiben Sie trotzdem an Ihre Immobilie gebunden. Und der Verkauf des Hauses präsentiert sich gerade in der Finanzierungsphase als Verlustgeschäft. Aber alternativ lassen sich Haus oder Wohnung auch vermieten.
Mit dem Kauf einer Immobilie bauen Sie sich Eigentum auf, von dem später noch Ihre Kinder und Enkel profitieren. Statt das Einkommen für die Miete aufzuwenden, stecken Sie es in Wohneigentum und investieren damit unmittelbar in Ihre Zukunft. Ein starkes Argument für alle, die das erworbene Haus oder die gekaufte Wohnung selbst nutzen wollen.
Zumal der Immobilienkauf auch der Altersvorsorge dient, wenn die Finanzierung mit dem Eintritt ins Rentenalter abgeschlossen ist. Denn wer weiß heute schon, was die Zukunft an Rente bringt? Für viele spricht aber gerade das Sicherheitsgefühl für den Kauf.
Mit einer eigenen Immobilie – sei es ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung – zahlen Sie keine Miete mehr. Das Geld geht direkt in die Baufinanzierung. Als Eigennutzer der Immobilie kommen Ihnen unter Umständen noch einige Steuererleichterungen zugute. Dafür gehen Sie für eine sehr lange Zeit eine große Verpflichtung ein, die sich am Ende natürlich auszahlt.
Während Sie bei der Finanzierung von niedrigen Zinsen profitieren, wirken sich diese beim Sparen nachteilig aus. Kein Wunder also, dass der Immobilienkauf als Anlageform vor allem dann beliebt ist, wenn niedrige Zinsen die Attraktivität anderer sicherer Kapitalanlagen schmälern. In diesen Fällen kann das viel beschworene Betongold sogar Aktien, Anleihen, das Sparkonto sowieso und Gold hinter sich lassen. Immobilien haben einen Sachwert inne und lassen gerade in gefragten Regionen und guter Lage eine Wertsteigerung erwarten. Außerdem trotzen sie der Inflation. Für Selbstnutzer bieten Immobilien als Kapitalanlage obendrein noch einen praktischen Nutzen.
Warum mieten
Im Gegensatz zum Hauskauf bewahren Sie sich, wenn Sie weiterhin zur Miete wohnen, eine andere Form der Unabhängigkeit. Indem Sie sich nicht an ein Haus binden, bleiben Sie flexibel. Sie können einfach umziehen, auch in eine andere Stadt, und sich eine neue Wohnung suchen. Sei es, weil Ihnen die Nachbarn nicht passen, die Lage doch nicht so gut gefällt oder sich Ihre Lebensumstände ändern – ob nun beruflich oder privat, weil sich noch einmal Nachwuchs ankündigt.
Die größere Flexibilität beim Leben in der Mietwohnung bezieht sich ebenfalls auf die Ausgaben. Je nach Einkommensverhältnissen steht Ihnen – zumindest kurzfristig – mehr Geld zum Ausgeben zur Verfügung. Gleichzeitig sind Mieter allerdings enorm vom Vermieter abhängig. Steigende Mieten und potenzielle Mieterhöhungen schränken die Planbarkeit ein.
Dafür gehen mit dem Mieten anders als beim Kaufen keine großen Verpflichtungen einher – weder finanzieller noch organisatorischer Natur. Geht etwas kaputt, sorgen Vermieter oder Hausverwaltung für die Reparatur. Der Aufwand als Mieter hält sich deutlich in Grenzen.
Mieten oder kaufen – Vor- und Nachteile im Vergleich
| Kaufen | Mieten | |
|---|---|---|
| Vorteile |
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| Nachteile |
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Der Kern der Frage: die Wirtschaftlichkeit von Mieten versus Kaufen
In der hitzigen Debatte um das Mieten oder Kaufen geht es im Kern immer um eines: das Geld. Auf der einen Seite sind die Mietpreise in den letzten 10 bis 15 Jahren kontinuierlich gestiegen, sodass sich das Wohnen zur Miete deutlich verteuert hat. Auf der anderen Seite befanden sich die Zinsen für Kredite seit der Finanzkrise 2008 bis zum Beginn des Ukraine-Konflikts auf einem Tiefstand. Vor allem in diesem Zeitraum erschien die Baufinanzierung angesichts des niedrigen Zinsniveaus für viele Interessenten besonders lukrativ. Inzwischen ist das Zinsniveau deutlich angestiegen. Was ist also günstiger – Mieten oder Kaufen?
Mit dem Betrag, der derzeit für die Mietzahlung aufgewendet wird, lässt sich doch besser ein Haus oder eine Eigentumswohnung finanzieren, lautet ein gern genutztes Argument. Viele stellen einen einfachen Vergleich auf und setzen die Kosten für die Miete ins Verhältnis zu der Höhe der Rate, mit der sie die Immobilienfinanzierung begleichen würden.
Doch ganz so einfach verhält es sich nicht! Denn die Miete lässt sich nicht einfach mit der Kreditrate vergleichen. Schließlich zählen beim Kauf noch weitere Faktoren mit hinein, wie die Kosten für die Instandhaltung, die Betriebskosten, Einkommensverhältnisse und das vorhandene Eigenkapital. Nicht zuletzt kommt es beim Immobilienkauf auch auf die Art der Baufinanzierung an. Mit dem richtigen Partner an der Seite wie der KVB-Finanz bietet sich oft Sparpotenzial.
Für eine sinnvolle Gegenüberstellung von Mieten und Kaufen in wirtschaftlicher Hinsicht empfiehlt es sich, das Verhältnis von Kaufpreis zur Miete zu berechnen, die sogenannte Price Rent Ratio. Mit dieser Kennzahl bestimmen Kapitalanleger den Wert einer Immobilie. Das Ergebnis verdeutlicht, nach wie vielen Jahren sich die Investition ins Eigenheim im Vergleich zum Mietverhältnis auszahlt. Dadurch können Kaufinteressenten ihre Belastung besser abschätzen.
Zur Berechnung dieses Kaufpreisfaktors wird der voraussichtliche Kaufpreis der Immobilie zur Jahreskaltmiete ins Verhältnis gesetzt.
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis / Jahreskaltmiete
Je niedriger der Faktor, desto eher lohnt sich der Kauf, denn desto schneller rechnen sich Immobilien über die Jahre. Bei einem Faktor zwischen 20 und 25 erweist sich der Kauf als recht günstig. Allerdings dient der Kaufpreisfaktor bei der Entscheidung mieten oder kaufen nur der groben Orientierung, denn niemand kann die Entwicklung in der Zukunft voraussehen. Auch gibt die Rechnung natürlich immer nur eine Momentaufnahme ab.
Des Weiteren kann ein hohes Kaufpreis-Mietverhältnis einerseits genauso gut auf eine hohe Nachfrage von Immobilien in der Region und damit auf eine künftige Wertsteigerung hindeuten. Andererseits tauchen die Rücklage für die Instandhaltung von Haus oder Wohnung sowie die Kaufnebenkosten, die beim Immobilienkauf anfallen, in der Rechnung überhaupt nicht auf. Dazu gehören
- die Maklerprovision,
- Notarkosten,
- Kosten für den Eintrag ins Grundbuch
- und die Grunderwerbssteuer.
Zudem bestehen erhebliche regionale Unterschiede, wann Mieten und wann Kaufen günstiger ist, wie der Accentro-Wohnkostenreport 2020 deutlich macht. Darin werden die Mieten den Selbstnutzerkosten von Eigentümern, die ihre Immobilie selbst bewohnen, gegenübergestellt. Das Ergebnis: Das Wohnen im Eigentum ist fast überall in Deutschland günstiger als das Mieten, selbst in den begehrten Ballungszentren. Die Gründe dafür finden sich vor allem in den stetig steigenden Mietkosten.
Kaufen oder Mieten – wovon hängt die Entscheidungsfindung ab?
Ob der Immobilienkauf für Sie infrage kommt, ist immer auch eine Typfrage, die von der Persönlichkeit sowie den aktuellen Lebensumständen abhängt. Finden Sie heraus, welchem Typ Sie angehören. Natürlich müssen Sie für die Entscheidung zwischen Mieten und Kaufen nicht alle Kriterien erfüllen. Diese dienen lediglich der Orientierung.
Der emotionale Aspekt: Typ Mieter oder Eigentümer?
Ob der Immobilienkauf für Sie infrage kommt, ist immer auch eine Typfrage, die von der Persönlichkeit sowie den aktuellen Lebensumständen abhängt. Finden Sie heraus, welchem Typ Sie angehören. Natürlich müssen Sie für die Entscheidung zwischen Mieten und Kaufen nicht alle Kriterien erfüllen. Diese dienen lediglich der Orientierung.
Typ Eigentümer
Sicherheit nimmt in Ihrem Leben einen hohen Stellenwert ein? Sie wollen sich frei machen von den Gedanken an steigende Mietpreise und der wiederholten kräftezehrenden Suche nach einer geeigneten Wohnung? In einer Immobilie sehen Sie eine gute Möglichkeit, sich finanziell abzusichern und für das Alter vorzusorgen? Sie sind bereit, dafür an anderer Stelle zurückzustecken und sich langfristig über viele Jahre zu binden, wie es eine Baufinanzierung erfordert?
Auch in Bezug auf Ihren Wohnort und Ihre Familienplanung haben Sie sich bereits festgelegt? Ein Ortswechsel ist für Sie kein Thema mehr – im Gegenteil: Sie wollen endlich ankommen, sesshaft werden und sich ein Zuhause ganz nach Ihren Vorstellungen einrichten? Auch vor Reparaturen und der Instandsetzung am Haus oder der Wohnung scheuen Sie nicht zurück – für Ihr Eigenheim schreiten Sie gern zur Tat?
Als Immobilienkäufer und -eigentümer kommen Sie Ihrem Sicherheitsbedürfnis nach und setzen Ihr Vermögen für den Aufbau von Eigentum ein. Wenn Sie erst einmal das richtige Haus oder eine geeignete Wohnung gefunden haben, können Sie sich Ihre Immobilie nach Herzenslust gestalten und sich ein individuelles Zuhause schaffen.
Typ Mieter
In Immobilien sehen Sie vorrangig Nutzobjekte, in denen alles funktionieren soll, ohne dass Sie sich darum kümmern müssen? Unabhängigkeit ist für Sie ein hohes Gut? Sie wollen oder können sich nicht über viele Jahre räumlich und/oder finanziell an eine Immobilie binden? Stattdessen möchten Sie lieber flexibel und mobil bleiben, spontan auf veränderte Umstände reagieren? Beim Geld können Sie sich nicht vorstellen, sich in Verzicht zu üben, um auf ein Ziel in der Zukunft hinzuarbeiten?
Langfristige Planung und Organisation gehören nicht zu Ihren Stärken – lieber wollen Sie sich alle Möglichkeiten offenhalten, die das Leben Ihnen bietet? Vielleicht möchten Sie noch einmal in eine andere Stadt oder Region ziehen? Oder Sie wissen, dass in den nächsten Jahren ein Jobwechsel ohnehin einen Umzug erforderlich machen wird?
Als Mieter lässt sich Ihr Freiheitsbedürfnis am besten umsetzen. Mit einer Mietwohnung können Sie flexibel auf Ihre Lebensumstände reagieren und brauchen sich nicht in hohem Maß an Ihr Heim zu binden. Vielleicht verspüren Sie in ein paar Jahren, wenn sich Ihre Pläne gefestigt haben, den Wunsch, eine Immobilie zu kaufen und zu finanzieren.
Die finanziellen Aspekte
Einen wesentlichen Anteil an der Entscheidung zwischen Mieten und Kaufen machen natürlich finanzielle Aspekte und ihre Entwicklung in der Zukunft aus.
Mietpreise
Ob Mieten oder Kaufen günstiger ist, wird stark vom Mietpreis beeinflusst. Hier geht der Trend für Mieter seit Jahren nach oben. Am stärksten betroffen sind von dieser Entwicklung Wohnungen, die neu oder wieder vermietet werden, mit deutlichen regionalen Unterschieden. Günstig zur Miete zu wohnen, beschränkt sich daher auf Bestandswohnungen und einzelne Regionen Deutschlands, wobei hier oft auch das Einkommen niedriger ausfällt.
Wer sich eine Immobilie kauft, ist vor der Mietpreissteigerung dagegen weitestgehend geschützt. Für die Rückzahlung der Baufinanzierung wird über die Laufzeit der Zinsbindung eine feste Rate vereinbart. Änderungen ergeben sich erst nach vielen Jahren, wenn gegebenenfalls eine Anschlussfinanzierung erforderlich ist.
Die Immobilie
Auch die Immobilie selbst erhält beim Vergleich zwischen Miete und Kauf große Relevanz. Ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung in einer guten Lage versprechen eine Wertsteigerung, die dem Vermögensaufbau positiv zugutekommt. Allerdings ist hier natürlich mit einem hohen Kaufpreis zu rechnen.
Für Interessenten, die Immobilien zur Eigennutzung kaufen, erweist sich der emotionale Aspekt jedoch als ausschlaggebender. Ein Objekt zu finden, in das Sie sich verlieben und in dem Sie bereits Ihr neues Zuhause sehen, festigt die Entscheidung für den Kauf. Damit sich diese auch finanziell rechnet, sollte der Kaufpreis trotz des momentan hohen Niveaus keinesfalls überteuert sein.
Zinsentwicklung
Günstige Zinsen machen eine Baufinanzierung besonders attraktiv und sprechen daher für den Erwerb einer Immobilie. Als besonders sinnvoll erweist es sich, eine möglichst lange Zinsbindung für den Kredit zu vereinbaren.
Doch auch ein höheres Zinsniveau ist für Immobilienkäufer nicht unbedingt von Nachteil. Zum einen gehen die Experten davon aus, dass in diesem Fall die Immobilienpreise sinken, weil andere Anlageformen wieder attraktiver werden. Zum anderen würde das sogenannte Tilgungsparadoxon greifen, das die Zusammensetzung des Annuitätendarlehens bewirkt.
So besteht die Rate für den Kredit aus dem Zins und der Tilgung. Mit jeder zurückgezahlten Rate sinkt die Restschuld und damit die Belastung durch den Zinsanteil, während sich der Tilgungsanteil erhöht. In Phasen mit hohen Zinsen fällt dieser Effekt umso deutlicher aus.
Deswegen empfiehlt es sich, in Niedrigzinsphasen eine möglichst hohe Tilgung anzusetzen. Denn je höher die Tilgung, desto schneller ist der Kredit zurückgezahlt. Wichtig: dennoch einen Puffer einplanen, damit außerplanmäßige Kosten nicht die ganze Finanzierung durcheinanderbringen.
Die eigene Situation
Mieten oder kaufen – was ist besser: Selbstverständlich hängt dieser Vergleich immer von der individuellen Situation ab. Neben den Lebensumständen spielt dabei insbesondere die eigene finanzielle Situation die entscheidende Rolle. Beispielsweise bietet sich der Kauf an, wenn Sie in gesicherten Familien- und Einkommensverhältnissen leben und/oder schon einiges an Vermögen angespart haben, das Sie als Eigenkapital in die Finanzierung einbringen können.
Als wichtige Voraussetzung gilt ein Kassensturz, bei dem Sie Ihre monatlichen Einnahmen und Ausgaben einander gegenüberstellen. Auf dieser Basis erhalten Sie ein realistisches Bild davon, wie viel Geld Sie im Monat für den Kredit aufwenden können.
Das eigene Lebensalter bekommt beim Vergleich zwischen Miete und Kauf ebenfalls Relevanz. Wie bei vielen Dingen im Leben gibt es zwar auch beim Hauskauf nicht den absolut perfekten Zeitpunkt, folgender Grundsatz dient zumindest als richtungsweisend: Der Kredit und damit das Haus beziehungsweise die Eigentumswohnung sollten möglichst bis zum Eintritt ins Rentenalter abgezahlt sein.
Ansonsten existieren für jedes Alter Voraussetzungen, die jeweils zum Mieten oder Kaufen tendieren lassen:
- 20 bis 30 Jahre:
Wer sich bereits im jungen Alter ein Eigenheim kauft, hat am längsten etwas davon. Bis zur Rente ist die Finanzierung sicher abgeschlossen. Allerdings müssen junge Leute heute vielfach aus beruflichen Gründen flexibel bleiben und verfügen meist nur über ein geringes Vermögen. - 30 bis 45 Jahre:
In diesem Alter haben sich die Berufsaussichten und die Familienplanung häufig gefestigt. Ein hohes Einkommen und ausreichend Eigenkapital sprechen für den Hauskauf, zumal bis zur Rente noch ausreichend Zeit bleibt, um den Kredit zurückzubezahlen. Hinderlich sind höchstens die hohen Kosten, die Familien mit Kindern leisten müssen. - 45 bis 60 Jahre:
Mit gestiegenem Lebensalter ist oftmals ausreichend Vermögen für einen Hauskauf angespart. Außerdem denken die wenigsten nochmals über einen Umzug nach. Um den Immobilienkauf noch vor dem Rentenalter zu finanzieren, braucht es einen Kredit mit hohem Tilgungsanteil.
Fazit: Wann mieten, wann kaufen?
Mieten oder kaufen? Letztendlich lässt sich die Frage nicht pauschal beantworten. Es handelt sich immer um eine Einzelfallentscheidung.
Warum mieten statt kaufen?
Für das Mieten spricht vor allem die Flexibilität – in persönlicher und finanzieller Hinsicht. Wenn Ihnen im Beruf noch Wechsel bevorstehen, ist es besser, vorerst Mieter zu bleiben. Auch in Metropolen, in denen die Preise für Immobilien ständig neue Höchstwerte erreichen, lohnt sich in vielen Fällen das Mieten mehr. Hier empfiehlt es sich, erst einmal die künftige Entwicklung abzuwarten.
Wann lohnt sich Kaufen?
Kaufen, statt zu mieten, zahlt sich vor allem dann aus, wenn Sie Ihre Traumimmobilie zum Schnäppchenpreis ergattern. Denn: Je günstiger der Kaufpreis, desto lukrativer der Erwerb. Im Vergleich Finanzierungskosten versus Miete rechnet sich der Kauf natürlich erst über die Jahre. Im Gegensatz zum Mieten haben Sie sich in der Zeit Eigentum aufgebaut, von dem Sie im Alter sowie Ihre Kinder und Enkel noch profitieren. Bei der Eigennutzung von Immobilien zählen die emotionalen Kriterien meist sowieso mehr als die wirtschaftlichen.
Haben Sie genügend Eigenkapital angespart und verfügen über ein gutes gesichertes Einkommen, um die Baufinanzierung zu stemmen, steht dem Traum vom Eigenheim nichts im Weg.
Auch die Finanzierung selbst kann bei der Entscheidung zwischen Mieten und Kaufen Letzterem einen enormen Vorteil bringen. Bei einem so langwierigen Projekt wie dem Hauskauf haben bereits kleine Unterschiede in der Kalkulation große Folgen. Ein Vergleich zwischen verschiedenen Anbietern ist deshalb Pflicht.
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