Das müssen Sie über die Grunderwerbsteuer wissen
Wer sich den Traum vom Eigenheim erfüllt, muss beim Kauf zahlreiche Aspekte berücksichtigen. So kommt beim Immobilienkauf auch die Grunderwerbsteuer auf Sie zu. Sie macht einen Teil der zu zahlenden Kaufnebenkosten aus. Wie sie sich zusammensetzt, wen sie betrifft und wer davon befreit ist, erfahren Sie hier.
Was ist die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die in Deutschland auf den Kaufpreis eines unbebauten oder bebauten inländischen Grundstücks erhoben wird. Dafür entfällt in diesem Fall die Umsatzsteuer. Die Grunderwerbsteuer stellt damit eine Verkehrssteuer dar und gehört zu den Kaufnebenkosten, die bei einer Immobilienfinanzierung einzuplanen sind. Ihre Zahlung gilt als Voraussetzung dafür, dass der Käufer als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden darf.
Wichtig zu wissen: Grunderwerbsteuer ist nicht gleich Grundsteuer. Bei Letzterer handelt es sich um die Steuer, die Eigentümer regelmäßig abzuführen haben.
Wie berechnet sich die Grunderwerbsteuer?
Wie hoch die Grunderwerbsteuer ausfällt, hängt von dem für das unbebaute oder bebaute Grundstück zu zahlenden Kaufpreis ab. Hier gilt der Preis, der im Kaufvertrag vereinbart und notariell beurkundet wurde. Neben dem Preis für den Grund und Boden zählt auch der Immobilienpreis dazu.
Auf der Grundlage dieses Kaufpreises wird die Grunderwerbsteuer prozentual berechnet. Den Steuersatz dafür setzt das jeweilige Bundesland fest, in dem sich das Grundstück befindet. Sie bewegt sich zwischen 3,5 und 6,5 Prozent.
Zur Berechnung der Grunderwerbsteuer wird der notariell beurkundete Kaufpreis mit dem Steuersatz des jeweiligen Bundeslandes multipliziert.
| Bundesland | Grunderwerbsteuer in % |
| Baden-Württemberg | 5,0 |
| Berlin | 6,0 |
| Bayern | 3,5 |
| Brandenburg | 6,5 |
| Bremen | 5,0 |
| Hamburg | 4,5 |
| Hessen | 6,0 |
| Niedersachsen | 5,0 |
| Bundesland | Grunderwerbsteuer in % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 |
| Saarland | 6,5 |
| Sachsen | 3,5 |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 |
| Schleswig-Holstein | 6,5 |
| Thüringen | 6,5 |
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer beim Hausverkauf?
Beim Kauf eines Grundstücks und/oder einer Immobilie sind laut Gesetz Verkäufer und Käufer gemeinsam zur Entrichtung der Grunderwerbsteuer verpflichtet. In der Praxis übernimmt sie allerdings meist ausschließlich der Käufer – dies wird im Einzelnen im Kaufvertrag festgehalten.
Wann ist die Grunderwerbsteuer zu zahlen?
Die Grunderwerbsteuer ist in Deutschland bei jedem Kauf eines Grundstücks und fest damit verbundener Sachen zu zahlen – also neben dem eigentlichen Grund und Boden auch für Immobilien, die sich darauf befinden. Dementsprechend bemisst sich die Steuer bei Gebäuden auf der Basis des Gesamtwertes von Grundstück und Immobilie. Kaufen Sie ein unbebautes Grundstück, auf dem Sie zu einem späteren Zeitpunkt ein Haus errichten wollen, zahlen Sie die Grunderwerbsteuer lediglich auf den Grundstückswert.
Die Grunderwerbsteuer wird auch beim Kauf einer Eigentumswohnung erhoben, denn der Käufer erwirbt mit der Wohnung gleichzeitig einen Anteil am Grundstück, auf dem das Haus steht.
Wenn Sie eine Immobilie bei einer Zwangsversteigerung erwerben, wird die Steuer ebenfalls fällig. Hier zählt das Höchstgebot, mit dem Sie den Zuschlag erhalten haben, als Berechnungsgrundlage.
Wann ist keine Grunderwerbsteuer zu zahlen?
Es gibt nur wenige Ausnahmen, in denen keine Grunderwerbsteuer zu zahlen ist:
- im Erbfall und bei einer Schenkung, wobei es hier aber zu einer anderweitigen Besteuerung kommen kann
- bei Grundstücken, deren Wert unter 2500 Euro liegt
- bei Verkäufen an Verwandte ersten Grades wie Kinder, Eltern, Enkel und Großeltern sowie Ehe- oder Lebenspartner, auch im Fall einer Scheidung
Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?
Die Zahlung der Grunderwerbsteuer erfolgt unabhängig vom Kaufpreis. Sie muss an das Finanzamt überwiesen werden und zwar im Anschluss an die Vertragsunterzeichnung.
Haben beide Seiten den Kaufvertrag unterschrieben, leitet der Notar die weiteren Schritte ein: Er informiert das zuständige Finanzamt über den Kauf, was daraufhin einen Steuerbescheid inklusive Zahlungsaufforderung an den Käufer versendet. Für die Überweisung des Betrages setzt es meist einen Zeitraum von vier Wochen fest.
Hat der Käufer die Grunderwerbsteuer gezahlt, fertigt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung an, mit der der Eigentümerwechsel aus steuerrechtlicher Sicht erlaubt wird. Sie geht an den Notar, der sie an das Grundbuchamt weiterleitet. Nun kann der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden – der Eigentümerwechsel wird damit vollzogen.
Kann die Grunderwerbsteuer von der Steuer abgesetzt werden?
Wenn Sie sich ein Haus zur Eigennutzung kaufen, können Sie die Grunderwerbsteuer nicht in Ihrer Steuererklärung geltend machen. Die Absetzung von der Steuer ist nur möglich, wenn Sie das Haus oder die Wohnung vermieten. Bei der Eigennutzung besteht diese Möglichkeit nicht. Aus diesem Grund müssen Sie die Grunderwerbsteuer zusammen mit den weiteren Kaufnebenkosten wie den Gebühren für den Notar und das Grundbuchamt in die Kalkulation Ihrer Baufinanzierung unbedingt einbeziehen.
Sind Sie als Käufer selbstständig oder freiberuflich tätig und nutzen das Objekt für diese Tätigkeit, können Sie einen Teil der Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe von der Steuer abziehen.
Wie lässt sich bei der Grunderwerbsteuer sparen?
Obwohl die Grunderwerbsersteuer bei jedem Grundstücks- und Immobilienkauf anfällt, gibt es einige Möglichkeiten, sie zu senken:
- Bei einem Neubau kann es sich lohnen, wenn Sie als Käufer Grundstück und Immobilie separat erwerben. Denn die Grunderwerbsteuer fällt nur auf das zum Kaufzeitpunkt vorhandene Grundstück an. Hierfür sind für Grundstückskauf und das Bauvorhaben zwei unterschiedliche Verträge notwendig, die zeitlich mindestens ein halbes Jahr auseinanderliegen müssen.
- Grunderwerbsteuer zahlen Sie nur für fest mit dem Objekt verbundenes Inventar, nicht für bewegliches Inventar wie eine Einbauküche oder eine Sauna. Werden diese Bestandteile im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen, werden sie nicht zur Berechnung der Grunderwerbsteuer herangezogen. Macht das Inventar allerdings mehr als 15 Prozent des Kaufpreises aus, fordert das Finanzamt in der Regel Belege für den Wert der einzelnen Bestandteile.
Die Grunderwerbsteuer können Sie nicht ohne Weiteres über den Hauskredit finanzieren. Zusammen mit den Maklergebühren, Notar- und Grundbuchamtskosten bildet die einmalige Steuer die Kaufnebenkosten. Sie belaufen sich auf rund 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Die meisten Banken erwarten bei einer Hausfinanzierung, dass der Käufer die Kaufnebenkosten mit seinem Eigenkapital deckt.
