Anschlussfinanzierung für das Haus
So setzen Sie Ihre Baufinanzierung fort und sparen dabei noch Geld
Sein Eigenheim finanziert der Großteil der Deutschen mit einem Darlehen. Monat für Monat geht dafür eine Rate an die Bank. Dennoch gelingt es den wenigsten, das geliehene Geld in einer einzigen Finanzierungsrunde zu tilgen. Meist ist nach dem Ablauf der Zinsbindung noch eine Restschuld vorhanden und die Baufinanzierung erfordert eine zweite Runde. Indem Sie die Anschlussfinanzierung für Ihr Haus zu besseren Konditionen abschließen, können Sie viel Geld sparen und Ihr Eigentum schneller abbezahlen. Wie das gelingt, was Sie dabei beachten sollten und wann der beste Zeitpunkt dafür ist, haben wir Ihnen hier zusammengestellt.
Das Wichtigste in Kürze
- Eine Anschlussfinanzierung ist der Teil der Baufinanzierung, mit dem Sie nach Ablauf der Sollzinsbindung die aus der Erstfinanzierung vorhandene Restschuld begleichen.
- Mit einem günstigeren Zinssatz lässt sich bei der zweiten Finanzierungsrunde viel Geld sparen.
- Die Anschlussfinanzierung für Ihr Haus können Sie als Umschuldung, Forward-Darlehen oder Prolongation realisieren. Auch ein bereits vorhandener Bausparvertrag lässt sich unter Umständen dafür einsetzen.
- Bei der zweiten Finanzierung können Sie die Rate je nach gewähltem Modell an veränderte Bedingungen anpassen.
- Nutzen Sie das Sparpotenzial, indem Sie sich frühzeitig um die Immobilienfinanzierung kümmern.
Was bedeutet Anschlussfinanzierung?
Ein eigenes Haus stellt für viele ein großer Traum dar. Und den setzen immer mehr Deutsche um. So wächst der Bestand an Einfamilienhäusern in Deutschland kontinuierlich, wie die Zahlen des Statistischen Bundesamtes zeigen. Zur Realisierung ist allerdings meist ein Darlehen vonnöten.
Mit einer Baufinanzierung erfüllen Sie sich einen Lebenstraum – da vergeht bis zu seiner Umsetzung reichlich Zeit. Läuft die Zinsbindung nach 5 bis 25 Jahren ab, haben jedoch die wenigsten den kompletten Kredit abgezahlt. Die verbliebene Restschuld für das Eigenheim wird mit einer Anschlussfinanzierung beglichen.
Sie bezeichnet die Art der Finanzierung, die nach dem Ende der Sollzinsbindung ansteht und mit der Sie die Abzahlung Ihres Hauses fortführen. Und damit eröffnen sich Ihnen neue Möglichkeiten – je nach aktuellem Zinsniveau und Lebensumständen. Schließlich ergibt bei den Zinsen über die Jahre schon ein Prozentpunkt Unterschied große Veränderungen.
Wann ist eine Anschlussfinanzierung für das Haus notwendig?
Sie haben einen Immobilienkredit mit festem Zinssatz aufgenommen, nach dessen Ablauf noch eine Restschuld vorhanden sein wird? Anders als bei einem Volltilgungsdarlehen, bei dem der Zinssatz für die gesamte Laufzeit gilt, benötigen Sie in diesem Fall eine Anschlussfinanzierung. Möglich ist diese Finanzierungsform ebenso, wenn Sie sich für ein Darlehen mit variablem Zinssatz entschieden haben, das Sie jederzeit kündigen können. Auch wenn Sie das Eigenheim oder die Eigentumswohnung mit einem Bauspardarlehen finanzieren, können Sie über eine andere Anschlussfinanzierung nachdenken.
Grundsätzlich ist eine Anschlussfinanzierung für das Haus immer dann notwendig, wenn das Darlehen während der Sollzinsbindung der Erstfinanzierung nicht abgezahlt wurde.
Welche Arten gibt es, die Anschlussfinanzierung für das Haus umzusetzen?
Nach den vielen Jahren, in denen Sie Monat für Monat die Raten für die Erstfinanzierung Ihres Eigenheims gezahlt haben, stehen Ihnen für die Anschlussfinanzierung des Hauses nun wieder neue Möglichkeiten offen.
So können Sie die Anschlussfinanzierung für Ihr Haus mit einer Prolongation, einer Umschuldung, einem Bausparvertrag oder Forward-Darlehen umsetzen.
Prolongation
Auch nach dem Ende der Sollzinsbindung versteht sich die Bank, bei der Sie Ihre Baufinanzierung aufgenommen haben, als Ihr erster Ansprechpartner. Spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist legt Ihnen Ihr bisheriger Kreditgeber ein neues Angebot vor. Dazu ist er allein gesetzlich verpflichtet. Verlängert er den bisherigen Vertrag mit den gleichen Konditionen, handelt es sich um eine Prolongation. Lediglich hinsichtlich der Sollzinsbindung und der Zinsen findet eine Anpassung statt.
Das bequemste Angebot, um die Anschlussfinanzierung für das Haus umzusetzen, ist die Prolongation mit Sicherheit – schließlich brauchen Sie sich um fast nichts zu kümmern, sondern den Vertrag für das neue Darlehen einfach nur zu unterschreiben. Aber die Prolongation ist sicher nicht unbedingt der günstigste Kredit!
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| bequem: kaum Aufwand bei der Organisation und Verwaltung | fehlender Vergleich |
| keine Nebenkosten für die Vertragsänderung | nicht unbedingt das günstigste Angebot |
| keine Suche nach einem neuen Kreditgeber | wenig flexibel und kaum Anpassung an veränderte Lebensumstände |
| keine Bonitätsprüfung erforderlich | keine automatischen Sonderkonditionen |
| kurzfristiger Abschluss möglich | Verbesserung wie steigender Wert wird meistens nicht beachtet |
| gleicher Ansprechpartner |
Umschuldung
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| niedriger Zins durch Anbieter-Vergleich | neuer Ansprechpartner |
| reduzierte Restschuld dank Sondertilgungen möglich | kurzfristige Umsetzung schwer realisierbar |
| flexibel: Anpassung des Kreditvertrages an neue Lebensumstände machbar | erneute Bonitätsprüfung |
| Aushandlung neuer Konditionen | Zusatzkosten durch Wechsel des Kreditgebers (manchmal übernimmt aber auch die Bank die Kosten für die Grundschuldübertragung) |
Mit einer Umschuldung als Anschlussfinanzierung für Ihr Haus bieten sich Ihnen die größten Möglichkeiten. Denn in diesem Fall wählen Sie einen komplett neuen Kredit und können sich nach einem Vergleich verschiedener Angebote für das beste entscheiden. Auf diese Weise sichern Sie sich besonders günstige Konditionen mit niedrigen Zinsen. Ideal, wenn Sie noch eine hohe Restschuld tilgen müssen.
Außerdem können Sie die Anschlussfinanzierung bei einem neuen Kreditgeber an Ihre Lebensumstände anpassen. Bestimmt ist seit dem Beginn Ihrer Immobilienfinanzierung einiges passiert. Dank Jobwechsel oder Gehaltserhöhung lassen sich bei der Anschlussfinanzierung vielleicht die Raten erhöhen, um den Kredit schneller abzuzahlen. Oder Sie können mit einer Erbschaft oder anderen Vermögenswerten die Restschuld des alten Kredits senken. Denn bei einer Umschuldung dürfen Sie nach Belieben Sondertilgungen in Anspruch nehmen.
Dafür kommen bei dieser Art der Anschlussfinanzierung noch zusätzliche Kosten auf Sie zu. So muss die neue Bank bei einer Umschuldung ins Grundbuch eingetragen werden. Allerdings handelt es sich nur um eine Grundschuldabtretung, die deutlich günstiger ist als der erstmalige Eintrag. Zudem übernehmen manche Banken diesen Posten.
Außerdem geht mit einer Umschuldung als Anschlussfinanzierung für das Haus einiges an Zeit und Aufwand einher, damit Sie wirklich das für sich passende Darlehen finden. Denken Sie daran, sich rechtzeitig, bevor die Zinsbindung Ihres alten Darlehens abläuft, um die Suche zu kümmern. Beim Vergleich hilft Ihnen natürlich auch ein unabhängiger Kreditvermittler wie die KVB-Finanz kompetent und vermittelt Ihnen ein maßgeschneidertes Angebot, mit dem Sie kräftig sparen.
Forward-Darlehen
Mit einem Forward-Darlehen sichern Sie sich den aktuellen Zins auch für die Zukunft. Dafür müssen Sie sich aber lange Zeit vorab um eine geeignete Anschlussfinanzierung bemühen – maximal fünfeinhalb, mindestens drei Jahre, bevor die Zinsbindung der aktuellen Finanzierung endet.
Dieses Modell erfordert eine vorausschauende Planung, gibt Ihnen jedoch auch ein gewisses Maß an Sicherheit. Denn abnehmen müssen Sie ein Forward-Darlehen nach Abschluss in jedem Fall – selbst, wenn der Zins niedriger ist als zum Vertragsabschluss. Die frühe Entscheidung für die Anschlusszahlung lohnt sich vor allem, wenn die Zinsen gerade niedrig sind – wie in der aktuellen Niedrigzinsphase.
Mit einem Forward-Darlehen vereinbaren Sie bis zu 66 Monate vor dem Ende der Zinsfestschreibung die Konditionen für die Anschlussfinanzierung für Ihr Haus. Sie legen sich also hinsichtlich der Zinsen und der Höhe der künftigen Raten fest. Bei einem Forward-Darlehen handelt es sich um ein Annuitätendarlehen, dessen Tilgung und Auszahlung in der Zukunft stattfinden. Raten müssen Sie in diesem Zeitraum noch nicht zahlen. Erst wenn die Sollzinsbindung der ersten Finanzierung ausgelaufen ist, löst das Forward-Darlehen unkompliziert den alten Kredit ab.
Weil auch die Bank die Zinsentwicklung der nächsten Jahre schlecht abschätzen kann, veranschlagt sie bis zum Beginn der Anschlussfinanzierung für Ihr Haus einen Zinsaufschlag. Sobald die Zinsen aber auch nur minimal steigen, rechnet sich ein Forward-Darlehen schnell.
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| Sicherung aktueller Zinsen ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung | frühzeitiges Bemühen um Anschlussfinanzierung |
| hohe Planungssicherheit | Verpflichtung zur Abnahme |
| Begleichen der Raten erst mit Auszahlung | Risiko wegen unklarer Zinsentwicklung |
| Anpassung an veränderte Lebensumstände und neue Konditionen für den Kredit möglich | Forward-Aufschlag |
Anschlussfinanzierung für das Haus – was beachten?
Grundsätzlich funktioniert die Anschlussfinanzierung für das Haus ähnlich wie die erste Baufinanzierung. Bei einer Umschuldung oder einem Forward-Darlehen können Sie die Konditionen jedoch neu verhandeln und vor allem bei einem günstigen Zinssatz deutlich sparen. Änderungen können sich jedoch auch durch Ihre persönliche Situation ergeben.
Konditionen
Beim Vertragsabschluss der Anschlussfinanzierung gelten die gleichen Entscheidungskriterien wie bei jeder anderen Immobilienfinanzierung auch.
Zinssatz
Durch einen niedrigeren Zinssatz als zu Beginn der Finanzierung können Hausbesitzer durch den bei der Anschlussfinanzierung sparen.
Sollzinsbindung
Bei der Dauer der Zinsbindung Ihrer neuen Baufinanzierung sollten Sie die Entwicklung des Zinsniveaus mit einkalkulieren. Bei niedrigen Zinsen empfiehlt es sich, den Zeitraum für die Zinsfestsetzung möglichst lange anzusetzen. Auf diese Weise profitieren Sie am meisten von dem günstigen Zinssatz und sparen gerade über die Dauer der Finanzierung viel Geld.
Fällt der Beginn der Anschlussfinanzierung in einen Zeitraum hoher Zinsen, sollten Sie sich besser für eine kurze Zeitspanne entscheiden, um in ein paar Jahren neu zu verhandeln.
Tilgung
Die Tilgungshöhe stellt eine der wichtigsten Kennmarken jeder Baufinanzierung dar. Sie legt fest, wie schnell Sie Ihren Kredit abzahlen. Je höher der Tilgungsanteil an der Rate, desto eher ist die Rückzahlung abgeschlossen. Denn die Monatsrate setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen, bleibt aber bei einem Annuitätendarlehen über die komplette Laufzeit gleich hoch.
Im Laufe der Rückzahlung fließt immer mehr Geld in die Tilgung und der Zinsanteil in der Rate nimmt ab, weil die Restschuld sinkt. Und je höher der Tilgungsanteil, desto schneller. Deshalb lohnt es sich, mit der Bank einen hohen Tilgungsanteil für die Ratenzahlung zu vereinbaren – falls möglich. Steht Ihnen inzwischen monatlich mehr Geld zur Verfügung als zu Beginn der Baufinanzierung, können Sie für die Anschlussfinanzierung den Tilgungsanteil höher ansetzen.
Sondertilgung
Sondertilgungen geben Ihnen die Möglichkeit, durch außerplanmäßige Zahlungen die Finanzierung schneller zu tilgen. Diese müssen aber extra beim Kreditabschluss vereinbart werden.
Eigene Lebenssituation
Um die Anschlussfinanzierung für das Haus den aktuellen Umständen anzupassen, gilt es, erneut die Einnahmen und Ausgaben pro Monat einander gegenüberzustellen. So lässt sich das Geld, das Sie für die Rückzahlung des Kredits monatlich aufbringen können, realistisch abschätzen.
Sicher hat sich in den Jahren, die seit dem Beginn der Baufinanzierung verstrichen sind, etwas an Ihrer persönlichen Situation geändert, z. B. durch die Geburt eines Kindes oder in beruflicher Hinsicht. Wichtig ist es hierbei auch, vorauszudenken und künftige Entwicklungen einzuplanen, die sich auf die Finanzen auswirken.
Je nach Ergebnis Ihres persönlichen Kassensturzes ergeben sich dadurch potenzielle Anpassungen in Ihrer Baufinanzierung. Bei einer Prolongation sind solche Änderungen allerdings meist ausgeschlossen. Wenn Sie sich jedoch für ein Forward-Darlehen oder eine Umschuldung bei einer anderen Bank entscheiden, lassen sich die Konditionen des Kredits völlig neu verhandeln.
Wann die Anschlussfinanzierung für das Haus planen?
Um bei der Anschlussfinanzierung für das Haus kräftig zu sparen, braucht es frühzeitiges Bemühen. Vor allem ein Forward-Darlehen müssen Sie deutlich im Voraus planen. In jedem Fall sollten Sie aber nicht bis kurz vor Ablauf der Zinsbindung warten. Dann haben Sie keine Wahl mehr und Ihnen bleibt lediglich die Prolongation. Deswegen lautet der wichtigste Tipp für die beste Anschlussfinanzierung für Ihr Haus: rechtzeitig aktiv werden!
Wann Sie mit der Bank am besten den Vertrag abschließen sollten, hängt unter anderem vom aktuellen Zinsniveau ab. Das bestimmt außerdem die Dauer der Zinsbindung, die Sie für Ihr neues Darlehen wählen sollten. Für die Anschlussfinanzierung sind drei Szenarien denkbar.
Die Zinsen sind niedriger
Sind die Zinsen seit dem Hauskauf gesunken, sollten Sie für die Anschlussfinanzierung eine möglichst lange Zinsfestschreibung vereinbaren. Dauert es noch mehr als drei Jahre, bis die Sollzinsbindung Ihrer Finanzierung endet, kommt ein Forward-Darlehen infrage, um sich die günstigen Zinsen zu sichern.
Bei der Anschlussfinanzierung für Ihr Haus können Sie nun den Tilgungsanteil in der Rate erhöhen und dadurch die Laufzeit des Kredits verkürzen. Noch schneller gelingt die Rückzahlung, wenn Sie eine höhere Monatsrate wählen. Alternativ lässt sich diese auch reduzieren, falls Ihre Ausgaben gestiegen sind. Die Laufzeit bleibt dann gleich.
Die Zinsen sind gleichgeblieben
Hat sich das Zinsniveau seit Abschluss der Baufinanzierung nicht verändert, gilt es, einen Blick auf die zukünftige Marktentwicklung zu werfen: Welches Zinsszenario erwarten die Experten? Steht ein Zinsanstieg bevor, sollten Sie nicht zögern und schnell eine passende Anschlussfinanzierung abschließen. Ist von sinkenden Zinsen auszugehen, empfiehlt es sich natürlich, mit der neuen Finanzierung zu warten, damit Sie davon profitieren können.
Die Zinsen sind höher
Sind die Zinsen seit dem Beginn Ihrer Baufinanzierung gestiegen, befinden Sie sich in einer unvorteilhaften Situation. Höhere Zinsen als bei der ersten Baufinanzierung
- lassen die Rate bei unverändertem Tilgungsanteil anwachsen
- oder die Tilgung bei einer gleichbleibenden Ratenzahlung schrumpfen, wodurch sich die Laufzeit verlängert.
In diesem Fall können Sie zwar noch warten, ob der Hypothekenzins wieder sinkt – tut er das nicht, kommt Sie die Anschlussfinanzierung für Ihr Haus aber noch teurer. Deshalb: Schauen Sie sich auch in diesem Fall die Prognosen an oder nehmen Sie eine Beratung bei einem Experten in Anspruch.
Wird der Zins vermutlich weiter steigen, setzen Sie bei Ihrer Finanzierung eine möglichst hohe Tilgung an, damit die Restschuld und damit die Zinsbelastung rasch abnehmen. Zeigt der Trend bei der Zinsentwicklung langfristig nach unten, wählen Sie besser eine eher kurze Anschlussfinanzierung, um nach deren Ende wieder neu zu verhandeln.
Wie läuft eine Anschlussfinanzierung für das Haus ab?
Damit Sie für die Anschlussfinanzierung Ihres Hauses die für Sie am meisten geeignete Möglichkeit nutzen können, sollten Sie sich rechtzeitig mit dem Thema beschäftigen. Bei einem Forward-Darlehen muss dies spätestens drei Jahre, bevor die Zinsvereinbarung für Ihren aktuellen Kredit abläuft, passieren.
Wichtig ist dabei, die eigenen Lebensumstände in den Blick zu nehmen: Hat sich Ihre finanzielle Situation seit der Aufnahme des Darlehens verbessert oder verschlechtert? Können Sie durch einen Jobwechsel oder eine Beförderung die monatliche Rate erhöhen? Haben Sie beispielsweise durch eine Erbschaft oder Schenkung eine größere Summe Geld erhalten, mit der sich nun einen Teil der Restschuld tilgen lässt?
Am wichtigsten erweist sich hier der Vergleich verschiedener Anbieter, vor allem, wenn Sie eine Umschuldung vornehmen wollen. Denn die Angebote für die Anschlussfinanzierung unterscheiden sich zwischen den einzelnen Banken deutlich – und bei einer Baufinanzierung machen bereits geringe Abweichungen, über die Laufzeit gerechnet, viel Geld aus. Und das stecken Sie als Eigenheimbesitzer bestimmt lieber in Ihr Haus oder Ihre Familie.
Informieren Sie sich rechtzeitig über Angebote zur Finanzierung. Ein unabhängiger Kreditvermittler wie die KVB-Finanz ist Ihnen dabei gern behilflich und unterstützt Sie mit seiner Expertise bei der Entscheidungsfindung. Seit 1974 erstellen wir maßgeschneiderte Finanzierungskonzepte für unsere Kunden – natürlich auch für Sie!
Haben Sie sich für eine Anschlussfinanzierung entschieden, kann es dann an den Vertragsabschluss gehen.
