Wie viel Haus kann ich mir leisten?
Auf ins Eigenheim – endlich etwas Eigenes und ganz nach den individuellen Vorstellungen wohnen. Doch bevor es an die Zimmeraufteilung, Einrichtung und Gartengestaltung geht, steht die Budgetplanung für die Baufinanzierung an. Um sich eine Immobilie zu finanzieren, braucht es in den meisten Fällen ein Darlehen. Doch wie viel ist hier nötig – und vor allem möglich? Dabei kreisen die Überlegungen vorrangig um die zentralen Fragen: Welchen Kredit gewährt mir die Bank bei meinem Einkommen? Wie viel Haus kann ich mir leisten? Die KVB-Finanz als unabhängiger Kreditvermittler liefert Ihnen in ihrem Ratgeber Antworten – so können Sie sich anhand Ihrer Finanzen einen schnellen Überblick verschaffen, wie viel Geld es für eine solide Immobilienfinanzierung bedarf. Auf diese Weise werden Träume wahr!
Das Wichtigste in Kürze
- Bei der Budgetplanung ist es wichtig, alle potenziellen Faktoren in die Überlegung einzubeziehen und auch Posten wie die Kaufnebenkosten nicht außen vor zu lassen.
- Wie viel Haus Sie sich leisten können, hängt primär von Ihrem Nettohaushaltseinkommen und dem verfügbaren Eigenkapital ab. Um sich nicht zu übernehmen, sollten Sie bei den Kosten immer ausreichend Puffer für unvorhergesehene Ausgaben einplanen. Sinnvoll ist es hierbei, sich mit einem Budgetrechner oder einem Haushaltsbuch einen Überblick zu verschaffen.
- Einen großen Einfluss auf Ihre Möglichkeiten beim Hauskauf hat selbstverständlich auch das jeweilige Finanzierungsmodell. Mit klug gewählten Konditionen, bei deren Wahl Ihnen die Finanzexperten der KVB-Finanz mit Rat und Tat zur Seite stehen, können Sie Ihre Chancen zusätzlich verbessern.
Eine solide Baufinanzierung als Fundament des Traumhauses
Wer träumt nicht vom Wohnen in den eigenen vier Wänden? Ein Eigenheim verspricht große Freiheit und Unabhängigkeit. Gerade wenn die Mieten immer weiter steigen und einen zunehmend höheren Anteil des monatlichen Einkommens einnehmen. Außerdem gewährt eine Immobilie in Zeiten anziehender Inflation eine sichere Geldanlage und bietet sich insbesondere zur Altersvorsorge an.
Doch die wenigsten Menschen haben ausreichend Ersparnisse auf dem Konto, um das Haus oder die Eigentumswohnung damit zu bezahlen. Zur Finanzierung der Immobilie benötigen sie einen Kredit, mit dem sie sich viele Jahre festlegen. Dadurch wird die Baufinanzierung zu einem langfristigen Vorhaben, das auf einer soliden Planung beruhen sollte.
In der Planungsphase steht dabei ganz am Anfang die zentrale Frage: Wie viel Haus kann ich mir eigentlich leisten? Laufzeit, Monatsrate und Kredithöhe wollen schließlich gut durchdacht sein, denn die Baufinanzierung bildet das Fundament für den Schritt ins Eigenheim. Und wie beim Bau sollte das Fundament auch bei der Finanzierung solide angelegt sein!
Deshalb ist es bei der Kalkulation der Finanzierung immens wichtig, den Rechner mit realistischen Werten zu füttern. Sonst kann es am Ende zu bösen Überraschungen kommen. Mit einem möglichen Erbe, einer potenziellen Gehaltserhöhung oder gar einem Lottogewinn sollten Sie nicht rechnen. Ebenso wichtig ist eine vorausschauende Planung, damit Sie von eventuellen Risiken nicht überrascht werden.
Wie viel Haus kann ich mir leisten? Darauf kommt es an
Sie spielen mit dem Gedanken, sich eine Immobilie zu kaufen, und wollen sich dafür über ein mögliches Darlehen informieren? Da stellt sich für Sie eine der wichtigsten Fragen: Wie viel Haus kann ich mir leisten?
Entscheidend für die Höhe des Kredites, den Sie von einer Bank bekommen, sind Ihre finanziellen Verhältnisse. Wichtige Kennzahlen sind dabei vor allem
- die Höhe der Rate, die Sie im Monat für das Darlehen aufbringen können
- das Eigenkapital, über das Sie verfügen
- die Länge der Laufzeit, die Sie für den Kredit abschließen wollen
- der Kaufpreis der Immobilie – und hier sollten Sie nicht vergessen, die Kaufnebenkosten in die Rechnung einzukalkulieren
- die Höhe der Bauzinsen
Doch der Reihe nach! Der Bank kommt es bei der Bewilligung eines Kredites auf Ihre Bonität an. Denn sie geht bei der Zusage eines Darlehens wie Sie ein Risiko ein. Deshalb stehen Ihre Chancen auf eine Bankzusage mit ausreichend finanziellen Mitteln natürlich besser. Je mehr Sie davon besitzen, desto größer und kostspieliger kann auch das Haus beziehungsweise die Wohnung ausfallen, die Sie damit finanzieren wollen.
Die Thematik, wie viel Haus Sie sich leisten können, fächert sich in weitere Fragen auf. Dabei geht es darum,
- … wie hoch der Finanzierungsbedarf ist.
- … über wie viel Geld Sie im Monat verfügen, um die Kreditrate zu bedienen.
- … welche Kredithöhe Ihnen die Bank bewilligt.
- …. wie viel Eigenkapital Sie in die Finanzierung einbringen können.
Nettohaushaltseinkommen
Um die Frage zu klären, wie viel Haus Sie sich konkret leisten können, kommt es vor allem darauf an, wie viel Geld Sie im Monat zum Abzahlen der Raten zur Verfügung haben. Das hängt wiederum vom monatlichen Nettohaushaltseinkommen ab. Entscheidend ist dabei in erster Linie ein gesichertes Einkommen, mit dem Sie langfristig – also für die Laufzeit des Kredites – kalkulieren können.
Für die Tilgung der Kreditraten sollten Sie maximal die Hälfte Ihres Haushaltseinkommens einplanen. Schließlich müssen Sie auch noch Ihren normalen Lebensunterhalt von Ihren Einnahmen bestreiten. Außerdem wollen Sie sich auch fernab der Baufinanzierung einmal etwas gönnen sowie für potenzielle Sonderausgaben gerüstet sein.
Eigenkapital
Auch wenn Sie für die Baufinanzierung ein Darlehen aufnehmen, sollten Sie natürlich ebenfalls Eigenkapital einbringen. Die Höhe der eigenen finanziellen Mittel verbessert Ihre Bonität und damit Ihre Chancen bei der Bank. Denn das für die Finanzierung aufgewendete Eigenkapital wirkt sich unmittelbar auf die Konditionen des Darlehens aus. So erhalten Sie bei einem hohen Eigenkapitalanteil günstigere Zinsen als bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Gut machen sich für die Baufinanzierung rund 20 bis 30 Prozent des Bedarfs aus eigenen Mitteln.
Finanzierungsdauer
Wie viel Haus Sie sich leisten können, hängt des Weiteren von dem Zeitraum ab, in dem Sie den Kredit zurückzahlen wollen, also der Laufzeit des Vertrages.
Gut zu wissen: Die Laufzeit der Finanzierung ist nicht gleichbedeutend mit der Zinsfestschreibung. Die Zinsfestschreibung umfasst den Zeitraum, in dem Ihnen die Bank einen festen Zinssatz garantiert. Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist wird meist noch einmal eine Anschlussfinanzierung notwendig.
Bei der Kreditlaufzeit gilt: Je länger die Immobilienfinanzierung dauert, desto höher fällt die benötigte Kreditsumme aus.
Bei den Überlegungen zur Finanzierungsdauer spielt auch Ihr Alter eine Rolle. So sollte das Darlehen bis zum Eintritt ins Rentenalter getilgt sein.
Kreditkonditionen
Des Weiteren können Sie Ihre Möglichkeiten beim Hauskauf mit den Konditionen des Kredites deutlich verbessern. Je nach Budget, über das Sie verfügen, können Sie die Belastung durch das Darlehen gering oder hoch halten.
So bringt beispielsweise in Niedrigzinsphasen, wie sie aktuell den Markt beherrschen, eine lange Sollzinsphase Vorteile. Denn dadurch können Sie sich die derzeit niedrigen Zinsen für einen langen Zeitraum sichern, wodurch sich die Kosten für den Immobilienkauf senken lassen. Gleichzeitig profitieren Sie bei dieser Variante von einer hohen Planungssicherheit. Bei einer kurzen Sollzinsbindungsfrist sinken hingegen die Zinsen, die Sie im Monat zu zahlen haben, und damit die Belastung im Monat. Dafür verlängert sich die Tilgungszeit.
Mit einem hohen anfänglichen Tilgungssatz ergibt sich eine deutliche Kostenreduktion für Ihre Finanzierung, weil die Restschuld dadurch schneller abnimmt und der Zinsanteil in der Kreditrate gering bleibt. In der Folge sind Sie schneller schuldenfrei. Entscheiden Sie sich hingegen für eine niedrige Anfangstilgung, fällt die Kreditrate geringer aus – und damit auch die monatliche Belastung für die Immobilienfinanzierung.
Vom Einkommen zum Budget: So ermitteln Sie Ihre finanziellen Möglichkeiten
Die Antwort auf die Frage, wie viel Haus Sie sich leisten können, hängt zum größten Teil davon ab, wie viel Geld Sie im Monat zum Begleichen der Rate aufwenden. Das wiederum bestimmt Ihr Nettohaushaltseinkommen. Wenn Sie das potenzielle Monatsbudget überschlagen, das Sie in die Immobilienfinanzierung einbringen können, sollten Sie immer daran denken: Muten Sie sich nicht zu viel zu und lassen Sie sich ausreichend finanziellen Spielraum. Sonst müssen Sie sich über die Jahre womöglich zu stark einschränken und gehen ein hohes Risiko ein, dass Sie die Rate irgendwann nicht mehr zahlen können.
So viel Einkommen brauchen Sie, um sich ein Haus leisten zu können
Bei der Bewilligung eines Kredites veranschlagen die meisten Banken 35 Prozent des Nettohaushaltseinkommens für die Monatsrate. Allerdings handelt es sich dabei lediglich um eine Pauschale, die Ihre individuelle Lebenssituation nicht ausreichend berücksichtigt. Deshalb sollten Sie sich vor der Aufnahme einer Baufinanzierung selbst einen Überblick über Ihren monatlichen Finanzspielraum verschaffen.
Monatliche Belastbarkeit ermitteln
Um zu ermitteln, wie viel Haus Sie sich leisten können, bildet die monatliche Belastbarkeit den Ausgangspunkt. Damit ist die Differenz zwischen Ihren monatlichen Einnahmen und Ausgaben gemeint. Diese berechnen Sie am besten, indem Sie einen Haushaltsplan aufstellen, in dem Sie alle Ihre Einnahmen und Ausgaben erfassen. Alternativ gibt es dafür auch spezielle Budgetrechner.
Wichtig ist es hierbei, nicht nur die Gegenwart zu betrachten, sondern den Blick aufgrund der langen Dauer einer Immobilienfinanzierung auch in die Zukunft zu richten und zukünftige Entwicklungen mit einzubeziehen.
Als Einnahmen zählen
- Gehaltszahlungen,
- Rente,
- Zinsen der Ersparnisse, die nach dem Einsatz als Eigenkapital übrigbleiben
- sowie gegebenenfalls Unterhaltszahlungen und Kindergeld.
Sonderzahlungen wie Urlaubs- oder Weihnachtsgeld sowie den Überstundenzuschlag sollten Sie nicht einkalkulieren.
Bei den Ausgaben listen Sie zunächst die fixen Kosten pro Monat auf. Außerdem gehören in die Rechnung die Posten, die Sie einmal im Jahr zahlen müssen. Diese können Sie nach ihrer Erfassung auf den Monat herunterrechnen. Die Ausgaben lassen sich in unterschiedliche Bereiche einteilen:
| Bereich | konkrete Aufwendungen |
|---|---|
| Laufende Lebenshaltungskosten | Lebensmittel, Körperpflege, Kleidung, Aufwendungen für die Kinder (Kita, Schule, Taschengeld), Telefon, Internet, Mobilfunkverträge |
| Versicherungen | Haftpflicht, Hausrat, Berufsunfähigkeit |
| Kfz | Kfz-Versicherung und -steuer, Reparaturen, Inspektionen, Sprit |
| Geldanlage & Altersvorsorge | aktuelle Sparpläne |
| Gesundheit | Medikamente |
| Freizeit | Vereinsbeiträge, Urlaub, Abonnements, Kino, Theater |
Mietzahlungen brauchen Sie nicht einzuplanen. Schließlich entfallen diese durch den Hauskauf. Allerdings müssen Sie nun mit den Kosten rechnen, die nach dem Hauskauf auf Sie zukommen. Das umfasst allein die Wohnnebenkosten für das Eigenheim. Hierzu gehören Strom, Wasser, Heizung und die Kosten für die Müllentsorgung.
Als Eigentümer haben Sie außerdem die Wohngebäudeversicherung zu bezahlen. Zudem fallen Reparaturen und Instandsetzungen in Ihren Aufgabenbereich. Dafür sollten Sie sich eine Rücklage aufbauen. Generell gilt hier natürlich: Je größer das Haus, desto mehr Nebenkosten entstehen. Bei dem Kauf einer Eigentumswohnung müssen Sie außerdem das Hausgeld in die laufenden Kosten mitaufnehmen.
Die gängigen Nebenkosten als Eigentümer können Sie mit einer Pauschale einplanen: Setzen Sie dafür etwa 2,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche an.
Um nun die monatliche Belastbarkeit für den Kredit zu festzulegen, ziehen Sie Ihre Ausgaben von den Einnahmen ab. Mit dieser Rechnung haben Sie jetzt das monatliche Budget bestimmt, mit dem Sie weiter kalkulieren können.
Vom Budget zur Rate: So legen Sie die potenzielle Kreditrate fest
Mit der monatlichen Belastbarkeit haben Sie den finanziellen Rahmen festgelegt, aus dem Sie für die Baufinanzierung schöpfen können. Somit wissen Sie, wie viel Geld Sie im Monat für die Rate des Kredites aufbringen können. Solide ist die Finanzierung allerdings nur dann, wenn Sie die Rate unter Ihrer monatlichen Belastbarkeit ansetzen.
So empfiehlt es sich, von dem ermittelten Spielraum noch einmal eine Reserve abzuziehen, die Ihnen als Puffer für unerwartete Ausgaben zur Verfügung steht. Aus dieser Rechnung ergibt sich das Geld, das Sie jeden Monat für die Raten der Baufinanzierung zur Verfügung haben.
Die Laufzeit kalkulieren
Wie viel Haus Sie sich von Ihrem Budget nun tatsächlich leisten können, hängt davon ab, wie lange Sie diese monatliche Belastung tragen können und wollen. Denn daraus ergibt sich die Laufzeit für Ihr Darlehen. Je länger der Kredit läuft, desto höher fällt die benötigte Kredithöhe aus.
Die Kreditlaufzeit ist zum einen eine Frage des Alters und entscheidet sich zum anderen durch den Tilgungsanteil in dem gewählten Finanzierungsmodell. Die Rate für den Kredit besteht aus Zins und Tilgung. Je höher Sie den Tilgungsanteil in der Kreditrate ansetzen, desto schneller zahlen Sie das Darlehen zurück, weil die Restschuld rascher schrumpft und der Zinsanteil insgesamt geringer ausfällt. Dadurch reduziert sich auch die Laufzeit des Darlehens. Bei einer geringen Tilgung dauert es dagegen natürlich länger, bis Sie das Darlehen zurückgezahlt haben.
Um im Alter sorgenfrei in Ihrem Eigentum zu wohnen, sollten Sie die Baufinanzierung bis zum Eintritt ins Rentenalter abgeschlossen haben.
Von der Kreditrate zur -höhe: So ermitteln Sie die maximale Kreditsumme
Wenn Sie sich fragen, wie viel Haus kann ich mir leisten, lässt sich nun die Darlehenshöhe ermitteln, die Sie für ein Eigenheim von einer Bank bekommen könnten.
Für diese Rechnung empfiehlt es sich, folgende Formel als Richtwert zu nutzen:
(Rate · 12 Monate · 100) / (Sollzins + Tilgung) = maximale Kreditsumme
Bei der Tilgung spielen Ihnen die aktuell niedrigen Zinsen in die Hände. Durch den geringen Zinssatz lässt sich meist die Tilgung erhöhen, ohne sich durch den Hauskauf allzu stark einschränken zu müssen.
Der Sollzins wird dabei vom jeweiligen Kreditangebot bestimmt, das die Bank Ihnen vorlegt. Er ist unter anderem von der Darlehenshöhe, der Laufzeit und Ihrer Bonität abhängig. Hier können Sie vorab mit Standardwerten rechnen. Mit dieser Formel kommen Sie nun zu der maximalen Kredithöhe, die Sie mit Ihrem Budget erhalten können.
Von der Darlehenshöhe den maximal möglichen Kaufpreis des Hauses ableiten
Im letzten Schritt ermitteln Sie nun, wie hoch der Kaufpreis der Immobilie ausfallen darf, den Sie mit Ihrem Budget aufbringen können. Dafür addieren Sie zunächst das Eigenkapital, das Sie für den Hauskauf verwenden möchten, zu der möglichen Darlehenssumme.
Eigenkapital
Das Eigenkapital verschafft Ihnen bei der Bank nicht nur günstigere Zinsen für die Baufinanzierung, sondern erhöht auch noch einmal den Finanzrahmen für den Immobilienkauf. Mindestens die Kaufnebenkosten sollten Sie mit eigenen finanziellen Mitteln decken.
In Aktien, Fonds und anderen Wertpapieren angelegtes Vermögen zählt ebenfalls als Eigenkapital. Weil dieses jedoch Kursschwankungen unterliegt, sollten Sie hier besser nur mit 40 bis 80 Prozent des Wertes kalkulieren, um auf Nummer sicher zu gehen.
Als Eigenkapital rechnen können Sie
- Bargeld,
- Sparguthaben
- und zuteilungsreifes Guthaben aus dem Bausparvertrag.
Kaufnebenkosten
Für die Baufinanzierung spielt nicht nur der Kaufpreis der Immobilie eine Rolle. Auch die Kaufnebenkosten sollten Sie unbedingt bei der Rechnung mit einplanen. Sie machen mitunter bis zu 20 Prozent der Kosten beim Kauf eines Hauses aus. Die Kaufnebenkosten haben Sie unmittelbar, nachdem Sie den Kaufvertrag beim Notar abgeschlossen haben, zu zahlen.
Bei einem Hauskauf finanzieren die Banken die Kaufnebenkosten meist nicht mit. Vielmehr wollen sie, dass der Kreditnehmer sie selbst trägt und mit seinem Eigenkapital bestreitet. Andernfalls handelt es sich um eine 110- beziehungsweise 120-Prozent-Finanzierung, die Banken nur selten bewilligen.
Beim Hauskauf fallen folgende Posten als Kaufnebenkosten an:
- die Notar- und Gerichtskosten, die vom Kaufpreis der Immobilie abhängen
- die Gebühr für den Eintrag ins Grundbuch
- gegebenenfalls die Maklerprovision
- die Grunderwerbssteuer, die je nach Bundesland, in dem Sie die Immobilie kaufen, zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises beträgt
So viel Haus können Sie sich leisten
Auf der Basis der maximalen Darlehenshöhe und Ihrem Eigenkapital lassen sich die finanzierbaren Gesamtkosten für den Hauskauf errechnen, indem Sie die beiden Werte addieren. Bevor Sie den Kaufpreis der Immobilie bestimmen, müssen Sie von dieser Summe allerdings noch die veranschlagten Kaufnebenkosten abziehen.
Weitere Tipps, um Ihre Chancen auf ein Haus zu erhöhen
Ausgehend von diesem Ergebnis wissen Sie nun ungefähr, wie viel Haus Sie sich leisten können. Da es sich hierbei allerdings um Richtwerte handelt, sollte der Betrag nur der Orientierung dienen. Gerade wenn es um ein so kostspieliges Finanzierungsvorhaben wie einen Hauskauf geht, sollten Sie immer die Expertise eines Finanz-Experten in Anspruch nehmen, damit Sie auch wirklich jeden Aspekt miteinkalkulieren. Außerdem unterstützt der Experte Sie mit seiner Erfahrung dabei, die bestmögliche Lösung zu finden.
Gegebenenfalls können Sie Ihre Chancen auf ein Haus weiter steigern, indem Sie beispielsweise staatliche Förderungen für den Kauf beziehungsweise Bau einer Immobilie nutzen. Dafür hat der Staat verschiedene Förderprogramme für selbstgenutzten Wohnraum ins Leben gerufen, die den Schritt ins Eigenheim erleichtern sollen.
Auch können Sie versuchen, den Eigenkapitalanteil zu erhöhen, indem Sie sich durch Eigenleistungen beim Hausbau stärker einbringen oder die Renovierung, und sei es nur einen Teil, selbst übernehmen.
Mit der KVB-Finanz beim Hauskauf Zeit und Geld sparen
Darüber, wie viel Haus Sie sich tatsächlich leisten können, entscheidet am Ende jedoch das gewählte Finanzierungsmodell. Die Angebote unterschiedlicher Banken weisen hinsichtlich Zinsen und Sollzinsbindung allerdings mitunter erhebliche Unterschiede auf. Deshalb ist es einer der wichtigsten Tipps beim Hauskauf: Vergleichen Sie vorab unbedingt verschiedene Anbieter.
Beim Vergleich hilft Ihnen ein unabhängiger Kreditvermittler wie die KVB-Finanz. Wir arbeiten mit über 70 Banken zusammen und ermitteln so auch für Sie die günstigste Baufinanzierung – die zudem individuell auf Ihre finanzielle Situation zugeschnitten ist. Auf diese Weise unterstützen wir Sie nicht nur dabei, sich Ihren Traum vom Eigenheim zu verwirklichen. Mit uns an Ihrer Seite sparen Sie bei der Finanzierung noch Zeit und Geld!
