Hausfinanzierung umschulden: Geld sparen und Möglichkeiten nutzen

Eine Bestandsimmobilie zu kaufen, macht im Vergleich zu einem Neubau einiges einfacher, denn allein der Stress beim Bauen entfällt. Allerdings ist auch dieser Schritt mit hohen Kosten verbunden: Neben dem Kaufpreis für die Immobilie und den Rücklagen für die Instandhaltung kommen auf die Eigentümer häufig auch noch Renovierungs- oder Modernisierungskosten zu. Ohne ein Darlehen lässt sich die finanzielle Belastung jedoch selten bewältigen.

Die Finanzierung einer Immobilie gestaltet sich als langwieriges Unterfangen. Mit der Hausfinanzierung haben Sie sich auf viele Jahre festgelegt. Eine lange Laufzeit bildet die Regel. Beim Abschluss des Kredites sind die individuellen Bedingungen meist andere als bereits zehn Jahre später und so passiert es häufig, dass Kreditnehmer ihre Hausfinanzierung umschulden.

Gab es in der Zwischenzeit einen finanziellen Engpass, müssen Raten pausieren. Bei einem Jobverlust oder unerwarteten Sonderausgaben muss das Darlehen ebenfalls ausgesetzt werden. Ein wichtiges Kriterium ist außerdem die festgesetzte Zinsbindung. Läuft sie aus, müssen Sie handeln. In diesen Fällen ist es wahrscheinlich, dass Sie Ihre Hausfinanzierung umschulden und eine Anschlussfinanzierung wählen müssen.

Mit der Umschuldung einer Hausfinanzierung lösen Sie Ihren alten Kredit durch einen neuen ab. Hat sich das Zinsniveau inzwischen verändert, sparen Sie mit der neuen Finanzierung jeden Monat Geld. Außerdem können Sie mit der neuen Bank Konditionen aushandeln, die Ihren derzeitigen Lebensbedingungen entsprechen.

Die aktuelle Hausfinanzierung begleichen Sie mit dem neuen Darlehen, das Sie zu den neu verhandelten Konditionen in der festgelegten Laufzeit abzahlen.

Die Umschuldung einer laufenden Hausfinanzierung kommt in verschiedenen Situationen infrage:

• Der häufigste Grund zum Umschulden ist der Ablauf der Zinsbindung. Diese ist im Kreditvertrag festgelegt. Zu diesem Zeitpunkt können Sie das noch offene Darlehen komplett zurückzahlen oder eine Anschlussfinanzierung zum Tilgen der Restschuld wählen. Oftmals lohnt es sich, die Bank zu wechseln, um günstigere Konditionen zu erhalten.
• Haben Sie Ihre Hausfinanzierung bereits über zehn Jahre regelmäßig zurückgezahlt, können Sie das noch offene Darlehen unkompliziert umschulden und sich für eine andere Bank entscheiden. Allein die Kündigungsfrist von sechs Monaten ist dabei zu beachten.

Eine weitere Möglichkeit, die Hausfinanzierung zu wechseln, ist das berechtigte Interesse. Dabei handelt es sich um die teuerste Variante. Sie kann sich aber dennoch lohnen, wenn Ihnen das neue Darlehen große Ersparnisse im Vergleich zur laufenden Finanzierung gewährt. Ihre bisherige Bank kann in diesem Fall eine Vorfälligkeitsentschädigung von Ihnen verlangen. Diese entspricht dem Betrag, der ihr durch die wegfallenden Zinszahlungen entgeht.

Wollen Sie Ihre Hausfinanzierung umschulden, bieten sich Ihnen mehrere Optionen:

Umschuldung nach Ablauf der Zinsbindung

Das ist der einfachste Weg, um einen Hauskredit abzulösen. Wenn Sie eine Hausfinanzierung eingehen, einigen Sie sich mit der Bank auf eine terminierte Zinsbindung. Läuft diese aus und Sie haben das Darlehen noch nicht vollständig getilgt, besteht noch eine Restschuld. Nun haben Sie die Wahl: entweder die Summe in einem Stück zurückzahlen oder die Hausfinanzierung umschulden.

Im zweiten Fall entscheiden Sie sich für eine Anschlussfinanzierung, bei der es nur wenig zu beachten gilt. Die Bank für den neuen Kredit können Sie selbst wählen – hier empfiehlt sich unbedingt ein Vergleich verschiedener Angebote, den wir gern für Sie übernehmen. Kosten, wie die Vorfälligkeitsentschädigung, kommen nicht auf Sie zu!

Sie müssen einzig und allein darauf achten, dass Sie frühzeitig mit den Planungen beginnen. Denn die Umschuldung der Finanzierung kann sich über mehrere Wochen hinziehen.

Hauskredit nach zehn Jahren Laufzeit umschulden

Zehn Jahre, nachdem Sie die volle Darlehenssumme ausgezahlt bekommen haben, beginnt die Frist, ab der Sie Ihre Hausfinanzierung ebenfalls problemlos umschulden können. Dabei bietet sich der Wechsel zu einer neuen Bank an, bei der Sie als Neukunde meist bessere Konditionen für einen Kredit erhalten als bei Ihrer bisherigen. Auch in diesem Fall fällt bei der Umschuldung keine Vorfälligkeitsentschädigung an.

Dabei gehen Sie so ähnlich vor wie in dem Fall, wenn Sie einen Ratenkredit umschulden: Sie kümmern sich frühzeitig um eine Bank, bei der Sie von günstigeren Zinsen und einer passgenauen Laufzeit profitieren. Dann leiten Sie den Wechsel in die Wege. Auch dabei unterstützen wir Sie gern! Die KVB-Finanz steht Ihnen jederzeit zur Verfügung, wenn Sie Fragen zu Ihrem Immobilienkredit haben, und übernimmt die Prozessabläufe für Sie.

Baufinanzierung bei berechtigtem Interesse umschulden

Sind die zehn Jahre Laufzeit noch nicht erreicht, kann eine Umschuldung auf einen neuen Kredit teuer werden. Der Gesetzgeber schützt die Bank mit § 490 BGB und bestätigt die Gültigkeit der Zehn-Jahres-Frist für ein Darlehen. Möglich ist dies nur bei berechtigtem Interesse.

Das berechtigte Interesse, um einen laufenden Kredit vorzeitig zu kündigen, begründet sich beispielsweise im Verkauf der Immobilie. Haben Sie für Ihre Hausfinanzierung einen festen Zinssatz vereinbart, wird bei vorzeitiger Kündigung die Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Lösen Sie ein Darlehen mit flexiblem Zinssatz frühzeitig aus, kommen Sie ohne aus.

Mit der Vorfälligkeitsentschädigung stellt Ihnen die Bank bei der Kündigung die nicht erhaltenen Zinsen und damit ebenfalls die entgangenen möglichen Investitionen in Rechnung. Ein fester Betrag für die Zahlung ist damit nicht festgelegt, sie wird individuell berechnet.

Läuft die Zinsbindung Ihrer Hausfinanzierung demnächst aus, können Sie unterschiedlich vorgehen.

Anschlussfinanzierung für das laufende Darlehen: das beste Angebot sichern

Haben Sie beim Kauf Ihrer Immobilie einen Kredit mit einer Zinsbindung und einer festgelegten Laufzeit abgeschlossen, ist in der Regel nach Ablauf dieser Fristen eine hohe Restschuld vorhanden. Die können Sie nun entweder gleich zahlen oder Sie führen das Darlehen mit einer Anschlussfinanzierung zu angepassten Konditionen fort. Dabei sind Sie frei in der Wahl der Bank. Durch den Vergleich mehrerer Anbieter ergeben sich enorme Einsparungen.

Steht das Ende der Zinsbindung bevor, kommt die Bank meist direkt auf Sie zu und unterbreitet Ihnen ein Angebot für einen neuen Kredit, um Sie zu halten. Dieses Vorgehen nennt sich Prolongation, bei der die Konditionen des bestehenden Darlehens fortgesetzt werden.

Sie können sich allerdings schon frühzeitig nach Alternativen bei anderen Banken erkundigen. Nutzen Sie dafür den Online-Rechner der KVB-Finanz, der für Sie vorteilhafte Kredite begutachtet.

Anschließende Hausfinanzierung ohne Umschuldung: Prolongation mit der KVB-Finanz

Das ist die wohl einfachste Variante für die Anschlussfinanzierung. Wenn Sie bereits Kunde bei der KVB-Finanz sind, unterbreiten wir Ihnen gern einen neuen Kredit mit neuen Konditionen. Bis zu zwölf Monate im Voraus lässt sich die Prolongation planen. Dabei müssen Sie fast nichts dafür tun. Wir optimieren die Zinsen und passen die Tilgung an Ihre aktuellen Verhältnisse an und die Hausfinanzierung bleibt wie zuvor bestehen.

Forward-Darlehen: Sonderform der Umschuldung

Planbarer für Bank und Kreditnehmer ist ein Forward-Darlehen – eine Sonderform der Umschuldung. Bei dieser Variante können Sie bereits mehrere Jahre vor Ablauf der Zinsbindung eine Anschlussfinanzierung für Ihren Kredit planen. Dabei müssen Sie sich allerdings auf den aktuellen Zinssatz festsetzen lassen. Zusätzliche Kosten entstehen Ihnen lediglich mit dem geringen Forward-Aufschlag, der aufgrund der guten Bedingungen jedoch tragbar ist.

Steht ein Anstieg der Zinsen bevor, lohnt sich das enorm!

Bis zu 60 Monate im Voraus können Sie ein Forward-Darlehen abschließen. Steigen die Zinsen bis dahin über den vereinbarten Zinssatz, lässt Sie das kalt. Sie zahlen den bei Vertragsabschluss vereinbarten Satz. Liegen die Zinsen allerdings darunter, müssen Sie trotzdem den vertraglich festgelegten Zinssatz zahlen.

Grundsätzlich kommt Ihre Bank rechtzeitig auf Sie zu und bietet Ihnen als Kreditnehmer eine Prolongation an – spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung.

Doch um das für Sie beste Angebot herauszuholen, sollten Sie sich frühzeitig auf die Umschuldung der Hausfinanzierung vorbereiten. Zwölf Monate vor Fristende kann für den alten Kredit eine Umschuldung vereinbart werden. Eine Vorfälligkeitsentschädigung darf die Bank dann nicht erheben. Wir von der KVB-Finanz sind Ihr erster Ansprechpartner, wenn es darum geht, Ihre Umschuldung ohne Bereitstellungszinsen zu übernehmen.

Wenn für Sie ein Forward-Darlehen infrage kommt, müssen Sie noch früher tätig werden: mindestens 60 Monate vor Ablauf der Zinsbindung. Mit einem solchen Darlehen können Sie sich bis zu fünf Jahre vorher aber schon die aktuell herrschenden Zinsen sichern!

Für eine Umschuldung gelten in Deutschland die gleichen Vorgaben wie bei jedem Antrag auf einen Kredit.

1. Ihr Lebensmittelpunkt muss sich in Deutschland befinden, wenn Sie ein Angebot einer deutschen Bank in Anspruch nehmen möchten.
2. Sie müssen mindestens 18 Jahre alt sein und somit voll geschäftsfähig.
3. Sie müssen ein unbefristetes Arbeitsverhältnis vorweisen können. Bei befristeten Arbeitsverträgen riskieren Banken Zahlungsausfälle, die sie eher nicht eingehen.
4. Die Umschuldung eines Hauskredites wird bei einem Arbeitsverhältnis in der Probezeit nicht gewährt, da verkürzte Kündigungsfristen gelten.
5. Die kreditgebende Bank überprüft anhand der letzten drei Gehaltsabrechnungen Ihre Bonität.
6. Sicherheiten erhöhen die Chancen auf eine Kreditzusage. Das kann das bereits abgezahlte Auto sein, weitere unbelastete Immobilien oder eben das Haus, für das Sie eine Umschuldung wünschen.

Ein positiver SCHUFA-Score ist die Grundvoraussetzung für eine Umschuldung der Hausfinanzierung. Hier können Sie proaktiv werden und bereits im Vorfeld Ihre Schufa-Auskunft anfordern und veraltete Einträge löschen lassen. Bedienen Sie mehrere Ratenkredite gleichzeitig, überlegen Sie, ob sich eine Zusammenlegung lohnt. Je weniger Kredite Sie haben, desto größer sind die Chancen auf die Umschuldung.

Wenn Sie Ihre Hausfinanzierung umschulden möchten, stehen wir Ihnen als Finanz-Experten mit Rat und Tat zur Seite. Das beste Angebot für Sie ermitteln wir durch einen Vergleich. Auch die Erledigung der Formalitäten können Sie getrost in unsere Hände übergeben, sodass Sie sich auf die wichtigen Dinge konzentrieren können. Wir freuen uns auf Sie!

Sie haben gebaut und wollen nun die Baufinanzierung umschulden? Auch hier unterstützen wir Sie gern bei der Suche nach einem geeigneten Kredit.