Was bedeuten steigende Baupreise für die laufende Immobilienfinanzierung?

Immobilien sind in Anbetracht der günstigen Zinsen zwar nach wie vor attraktiv, allerdings bedeuten die steigenden Preise für Baumaterialien auch höhere Kosten für den Hausbau.  Diese wirken sich direkt auf die Immobilienfinanzierung aus, da die vereinbarte Kreditsumme schlimmstenfalls nicht mehr ausreicht, um den Hausbau bis zur Fertigstellung zu finanzieren. Um die höheren Baukosten abzufangen, haben Kreditnehmer allerdings die Möglichkeit, zusätzlich zu ihrem laufenden Kredit eine Nachrangfinanzierung aufzunehmen.

Baupreise steigen auf neues Rekordhoch

Die Baupreise klettern immer weiter nach oben und haben einen neuen Höchststand erreicht. Lagen die Preise für den Neubau eines Hauses im Mai dieses Jahrs noch um 6,4 Prozent höher als im Vorjahresmonat, hat sich dieser Wert inzwischen nahezu verdoppelt. Die Kosten für ein konventionell gefertigtes Wohngebäude sind laut Angaben des Statistischen Bundesamts (Destatis) im August 2021 gegenüber dem August 2020 um 12,6 Prozent gestiegen. Das ist der höchste Anstieg seit 1970. Hierbei treibt vor allem die große Nachfrage nach Baumaterialien im In- und Ausland bedingt durch die Nachwirkungen der Corona-Pandemie die Preise nach oben, das betrifft vor allem Bauholz. Im Mai dieses Jahrs stiegen die Preise für Konstruktionsvollholz um 83,3 Prozent im Vergleich zum Vorjahresmonat. Die höheren Kosten für Baumaterialien wirken sich hierbei direkt auf die Kosten für die Bauarbeiten aus. Zimmer- und Holzbauarbeiten sind inzwischen um 46,5 Prozent teurer geworden und auch die Preise für Beton-, Klempner-, Dachdeckungs-, Tischler- oder Metallbauarbeiten legen weiter zu.

Wie wirken sich die höheren Baukosten auf die Immobilienfinanzierung aus?

Bauherren, die 2019 und 2020 mit dem Hausbau begonnen haben, sehen sich angesichts der steigenden Baupreise mit höheren Baukosten konfrontiert. Aber nicht nur das. Da es bei vielen Baumaterialien zu Engpässen und Verzögerungen bei der Lieferung kommt, verlängert sich zusätzlich die Bauzeit. Das wirkt sich nicht nur auf die Immobilienfinanzierung aus, sondern bedeutet für die Zeit des Hausbaus ebenfalls eine finanzielle Mehrbelastung. Aufgrund der Verzögerungen am Bau können Familien ihre Häuser nicht planmäßig beziehen, sondern müssen sich nach einer anderen Unterkunft umsehen oder den Aufenthalt im alten Zuhause verlängern. Neben den monatlichen Raten für die Baufinanzierung fallen so zusätzlich weiterhin Mietkosten an, die nicht einkalkuliert waren. Doch auch künftige Eigenheimbesitzer, die den Hausbau aktuell planen, müssen sich auf Preissteigerungen gefasst machen. Der Trend zu nachhaltigem Bauen und damit verbundene politische Vorgaben in Hinblick auf nachhaltige Anforderungen und ökologische Standards machen den Hausbau auch in Zukunft zu einem deutlich teureren Unterfangen.

Wie können Verbraucher die steigenden Baupreise bei der laufenden Finanzierung abfangen?

Während künftige Eigenheimbesitzer potenzielle Preissteigerungen beim Hausbau schon jetzt in ihre Immobilienfinanzierung einkalkulieren können, haben Bauherren mit einem laufenden Baukredit nicht diese Option. Ist absehbar, dass die steigenden Baukosten den Kreditrahmen übersteigen und können Kreditnehmer die Mehrkosten aufgrund der laufenden Finanzierung und zusätzlicher Mietzahlungen nicht aus eigener Tasche bezahlen, können sie zusätzlich zu ihrem bestehenden Immobiliendarlehen eine sogenannte Nach- oder Nachrangfinanzierung aufnehmen. Dieser weitere Kredit bietet ihnen die Möglichkeit, trotz eines bereits bestehenden Kredits eine weitere Finanzierung in Anspruch zu nehmen, um die höheren Baukosten abfangen und so den Hausbau schnellstmöglich abschließen zu können. Die Nachrangfinanzierung kann entweder beim selben oder einem anderen Kreditinstitut initiiert werden, das dann nachrangig nach dem Kreditgeber der ersten Baufinanzierung im Grundbuch eingetragen wird. Für den Kreditnehmer kann die Nachrangfinanzierung mit höheren Zinskonditionen verbunden sein. Allerdings gibt es bei diesem Kredit flexible Tilgungsmodelle, sodass die Kreditsumme beispielsweise bereits vor Ablauf der Laufzeit zurückgezahlt werden kann, wodurch sich Laufzeit und Kosten verringern.

Um eine Nachfinanzierung aufnehmen zu können, gilt es jedoch, einige Bedingungen zu beachten. So ist der Beleihungsauslauf zu berücksichtigen, der das Verhältnis zwischen dem Wert einer Immobilie und der Höhe aller ihrer Kredite und Vorlasten angibt. Der Beleihungsauslauf darf 110 Prozent nicht überschreiten.

Da im Falle eines Zahlungsausfalls zuerst die erste Bank ausgezahlt wird, ist ein nachrangig aufgenommener Kredit in der Regel mit ein bis vier Prozent höheren Zinsen verbunden. Die Zinskonditionen können Kreditnehmer jedoch zusätzlich verbessern, indem sie der Bank neben der Grundschuld eine gleichwertige Sicherheit anbieten. Voraussetzung ist jedoch, dass diese nicht anderweitig vorbelastet ist. Zudem ergeben sich finanzielle Vorteile durch fixe Zinsen: Wird die Nachrangfinanzierung in Zeiten mit niedrigen Zinsen abgeschlossen, ändern sich diese im Nachhinein auch nicht mehr. In Zeiten hoher Zinsen können Kreditnehmer hingegen von variablen Zinsen profitieren, die mehrmals im Jahr an das aktuelle Zinsniveau angepasst werden.

Gibt es Alternativen zur Nachfinanzierung?

Die Suche nach einem geeigneten Kreditgeber für eine Nachfinanzierung kann für Familien und Bauherren angesichts der unüberschaubaren Vielzahl von Angeboten eine Herausforderung darstellen. Nicht zuletzt drängt auch die Zeit: Je länger die Kreditnehmer sowohl Mietkosten als auch die monatlichen Raten der Baufinanzierung stemmen müssen, desto teurer wird es für sie. Darum ist es in jedem Fall sinnvoll, verschiedene Finanzierungsangebote sorgfältig zu vergleichen und gegebenenfalls einen Finanzexperten zurate zu ziehen. Darüber hinaus können staatliche Fördermittel eine sinnvolle Alternative sein. Die einzelnen Bundesländer bieten unterschiedliche Förderprogramme an, die auch, aber nicht nur in Form einer Nachrangfinanzierung in Anspruch genommen werden können. Das betrifft ebenfalls Förderdarlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), bei denen der Nachrang bereits mit einkalkuliert ist und die Zinskonditionen nicht schlechter als bei einer erstrangigen Finanzierung ausfallen. Jedoch eignen sich die Darlehen der KfW nicht als vollwertige Immobilienfinanzierung und können vielmehr eine sinnvolle Ergänzung zu einem bestehenden Baukredit sein. Auch ein Ratenkredit kommt als Alternative zu einer Nachfinanzierung in Frage, Nach einer positiven Prüfung der Kreditwürdigkeit zahlt die Bank den Kredit in einer Summe aus, die dem Kreditnehmer sofort zur freien Verfügung steht.

Mit sorgfältiger Planung die passende Nachfinanzierung finden

Die steigenden Baupreise und Verzögerungen beim Hausbau bedeuten für Bauherren eine finanzielle Mehrbelastung. Die laufende Immobilienfinanzierung reicht schlimmstenfalls nicht aus, um die zusätzlichen Kosten zu decken. Mit einer Nachrangfinanzierung können Familien ihren finanziellen Spielraum erweitern, wobei sie vorab jedoch die Besonderheiten und Bedingungen dieser Kreditform berücksichtigen sollten. Neben einer sorgfältigen Planung und der Unterstützung durch einen Finanzprofi, gilt es in jedem Fall mehrere Angebote miteinander zu vergleichen und hierbei auch staatliche Fördermittel als potenzielle Alternative bei der Suche nach einer geeigneten Finanzierung mit einzubeziehen.

Autor: Marc Kloetzel ist Leiter Vertrieb und Prokurist der KVB Finanz. https://www.kvb-finanz.de/