Steigende Baupreise durch günstige (Nachrang-)Finanzierung der KVB Finanz kompensieren

Immobilien sind angesichts günstiger Zinsen zwar attraktiv. Allerdings drohen künftigen Eigenheimbesitzern aktuell höhere Kosten aufgrund der steigenden Baupreise, die die Aufnahme eines weiteren Kredits erforderlich machen können. Mit einer Nachrangfinanzierung haben Kreditnehmer die Option, die steigenden Kosten beim Hausbau abzufangen. Hierbei gilt es jedoch einige Dinge zu beachten.

Wer sich den Traum vom Eigenheim erfüllen möchte, sieht sich aktuell mit höheren Kosten beim Hausbau konfrontiert. Die Baupreise klettern immer weiter nach oben und haben im Mai 2021 die höchste Steigerung seit 14 Jahren erreicht. Gegenüber dem Vorjahresmonat sind die Preise für den Neubau eines konventionell gefertigten Hauses um 6,4 Prozent gestiegen, wie Zahlen des Statistischen Bundesamts belegen. Während im Mai 2007 die Erhöhung der Mehrwertsteuer von 16 auf 19 Prozent für den Preissprung verantwortlich war, treibt aktuell die große Nachfrage nach Baumaterialien, wie Holz, Stahl oder Dämmstoffe, die Baupreise nach oben. So war Konstruktionsvollholz im Mai diesen Jahres 83,3 Prozent teurer als im Vorjahresmonat. Darüber hinaus hat die Produktion in vielen Wirtschaftszweigen noch nicht wieder das Niveau vor der Corona-Krise erreicht und die Nachfrage nach vielen Produkten ist größer als das Angebot. Das wirkt sich direkt auf die Kosten für Bauarbeiten aus. Allein die Preise für Zimmer- und Holzbauarbeiten liegen in Deutschland um 28,5 Prozent höher als noch im Mai 2020. Aber auch andere Bereiche sind von den Preissteigerungen betroffen, angefangen von Dachdeckungs-, -abdichtungs- und Klempnerarbeiten sowie Entwässerungskanal-, Beton- und Mauerarbeiten. Bauherren müssen sich unabhängig von den gestiegenen Baupreisen auch langfristig auf höhere Kosten gefasst machen. Angesichts der ökologischen Anforderungen und dem Trend zu nachhaltigen Materialien, werden in Zukunft auch politische Vorgaben den Hausbau teurer machen. Künftige Eigenheimbesitzer, die einen Hausbau planen und eine Baufinanzierung aufnehmen, können diese Preissteigerungen schon jetzt einplanen. Bauherren, deren Eigenheim sich aktuell im Bau befindet, müssen kurzfristig mit höheren Kosten rechnen, die sich aus steigenden Materialpreisen und Lieferengpässen sowie einer daraus resultierend längeren Bauzeit ergeben. Diese Faktoren können sich direkt auf den Immobilienkredit auswirken und unter Umständen eine Nachfinanzierung erforderlich machen.

Steigende Baukosten mithilfe der KVB Finanz abfangen

Familien, die aufgrund der niedrigen Baupreise in den Jahren 2019 und 2020 den Hausbau in Angriff genommen haben und derzeit mitten im Neubau stecken, sind plötzlich mit höheren Baukosten und angesichts der verzögerten Lieferzeiten, mit einer verlängerten Bauzeit konfrontiert. Nicht nur, dass die Kosten für ein Bauvorhaben vor diesem Hintergrund die vom Kreditinstitut im Rahmen einer Immobilienfinanzierung bewilligte Darlehenssumme übersteigen können. Kreditnehmer müssen durch die Verzögerungen am Bau eine Doppelbelastung tragen: Da sie länger in der Mietwohnung wohnen müssen, zahlen sie weiterhin Mietkosten und zusätzlich die monatlichen Raten für die Baufinanzierung. Um diesen Mehrkostenaufwand abzufangen, haben Bauherren die Option, eine Nachfinanzierung aufzunehmen. Das ist entweder beim selben oder einem anderen Kreditinstitut möglich. Allerdings ist die Nach- bzw. Nachrangfinanzierung mit einigen Besonderheiten verknüpft und es ist in jedem Fall ratsam, einen Finanz-Spezialisten hinzuziehen. Die KVB Finanz steht ihren Kunden mit kompetenter Unterstützung zur Seite, wenn es um die (Nach-)Finanzierung ihres Bauvorhabens geht. Da dieses in der Regel ohnehin mit einem hohen Finanzierungsaufwand verbunden ist, gilt es, zusätzliche Ausgaben wie etwa durch steigende Baukosten rechtzeitig und mit einem passgenauen Finanzierungsplan abzufangen. Die Finanzexperten der KVB Finanz berücksichtigen hierbei die individuelle Finanzsituation ihrer Kunden und ermitteln aus der Vielzahl der Angebote die beste Option mit den günstigsten Konditionen. Sie zeigen nicht nur die Besonderheiten einer Nachfinanzierung auf, sondern zeigen gegebenenfalls auch Alternativen auf, die in Frage kommen könnten.

Was bedeuten Nachrang und Nachrangfinanzierung?

Bei dieser Finanzierungsform handelt es sich im Grunde genommen um einen weiteren Kredit, der zusätzlich zum bestehenden Immobiliendarlehen aufgenommen wird. Neben den sonst üblichen Zinsen verlangt das Kreditinstitut bei einer „erstmaligen“ Baufinanzierung in der Regel weitere Sicherheiten. Konkret bedeutet das, dass sich die Bank als Gläubiger mit einer Grundschuld in der Höhe der Finanzierungssumme ins Grundbuch eintragen lässt. Damit erhält sie ein „dringliches Verwertungsrecht“, das sie in Anspruch nehmen kann, wenn der Kreditnehmer zum Beispiel nicht mehr in der Lage ist, die monatlichen Raten zu begleichen. Um dennoch die gezahlte Summe wiederzuerlangen, hat die Bank das Recht, die Immobilie zu verwerten. Das geschieht im Worst-Case-Szenario in Form einer Zwangsversteigerung. Nehmen Hauskäufer bzw. Bauherren eine weitere Finanzierung auf, wird die Bank, die diese zweite Finanzierung gewährt, nachrangig hinter der ersten Bank ins Grundbuch eingetragen. Die erste Bank hat den Vorrang vor der zweiten Bank, aus diesem Grund wird im Fall eines Hausbaus ein weiterer Kredit auch als Nachrangdarlehen oder Nachrangfinanzierung bezeichnet.

Herausforderungen einer Nachfinanzierung

In der Regel sind die Zinskonditionen für eine Nachfinanzierung deutlich schlechter und schlagen mit ein bis drei Prozent höheren Zinsen als bei einem erstrangigen Immobilienkredit zu Buche. Das Risiko dieser Finanzierung besteht bei der Verwertung der Sicherheiten. Kommt es zu einer Zwangsversteigerung, erhält zunächst die erste Bank den Verkaufserlös. Ist ein Resterlös vorhanden, erhält diesen die zweite, im Grundbuch nachrangig eingetragene Bank. Allerdings deckt der Erlös aus einer Zwangsversteigerung nicht immer die Darlehenssumme der ersten und nur selten auch die Kreditsumme der zweiten Bank. Aus diesem Grund ist die Nachfinanzierung für Kreditnehmer teurer. Allerdings gilt es hier für Bauherren, aus der Fülle der Angebote das passende herauszufiltern. Da dies sehr komplex ist, ist es empfehlenswert Finanzexperten wie die KVB Finanz bei einer notwendigen Nachrangfinanzierung hinzuziehen, die aus der Vielzahl der Kreditangebote das Darlehen mit den besten Konditionen auswählen.

Eine alternative Option zu einer Nachrangfinanzierung sind staatliche Fördermittel, zum Beispiel von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Mit diesen Förderdarlehen ist keine komplette Immobilienfinanzierung möglich, daher eignen sie sich gut als ergänzende Finanzierung. Die KfW bietet Programme, die sowohl für den Hausbau geeignet sind als auch für Umbaumaßnahmen, sei es für eine energetische Sanierung oder die altersgerechte Modernisierung eines Hauses. Seit Juli 2021 haben Programme der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) einige Programme der KfW abgelöst, unter anderen für Vollsanierung oder Einzelbaumaßnahmen an Wohngebäuden. Darüber hinaus gibt es ebenfalls Förderprogramme der einzelnen Bundesländer, die sich unter anderen in Darlehenssumme und Laufzeit stark voneinander unterscheiden können. So können einige zum Beispiel ebenfalls nur mit einer Absicherung in Form einer nachrangig eingetragenen Grundschuld im Grundbuch in Anspruch genommen werden. Es kann durchaus sinnvoll sein, dass sich Kreditnehmer bei Finanzierungsexperten wie der KVB Finanz über die Möglichkeit staatlicher Fördermittel informieren, um steigende Baukosten zu kompensieren. Die Profis haben einen Überblick über die aktuell laufenden Programme der KfW und der Länder und können Kreditnehmern ein geeignetes Angebot unterbreiten.

Nachrangfinanzierung vermeiden oder über staatliche Fördermittel informieren

Eine Nachrangfinanzierung lässt sich in der Regel mit einer soliden und lückenlosen Finanzplanung vermeiden, bei der bereits drei bis fünf Prozent der Bausumme als Polster einkalkuliert werden können. Mit einer höheren Erstfinanzierung können Kreditnehmer so zum Beispiel auch Sondertilgungen mit dem Kreditinstitut aushandeln. Des Weiteren gibt es die Möglichkeit, die erste Baufinanzierung mit einer Reserveoption abzuschließen, bei der ein festgelegter Betrag zusätzlich als Reserve zur Erstfinanzierung bezogen werden kann. Ist aber selbst dieses Polster angesichts der steigenden Baukosten aufgebraucht, kann eine Nachrangfinanzierung sinnvoll sein. Als alternative Finanzierungsmodelle können hier auch staatliche Förderungen und Zuschüsse zur Baufinanzierung in Frage kommen, etwa durch die KfW.